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物業管理收費相關問題研究
在我國，物業管理收費問題是當前小區業主關注的熱點，是物業管理公司工作的難點，以下小編就為大家獻上關于物業管理收費相關問題研究的論文，歡迎大家借鑒!
摘要： 隨著我國房地產市場的不斷發展，物業管理行業也已深入到人們的生活當中，與此同時物業管理收費矛盾也激增，而利益與收費標準是產生如此現象的直接動因。在物業管理收費糾紛頻發的態勢之下，該如何管理物業收費已成為大家急于探究的問題。
關鍵詞：物業費 問題 管理 建議
隨著我國房地產市場的不斷發展，物業管理行業也已深入到人們的生活當中，與此同時物業管理收費矛盾也激增，甚至出現社會不和諧的聲音，總結經驗教訓，所有的矛盾癥結都歸咎于利益，收費標準是最直接的動因。物業管理關乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規范和完善物業管理工作，成為廣大市民普遍關注的焦點。在物業管理收費糾紛頻發的態勢之下，物價部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業不滿、業主不滿，物價部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。
一、當前物業收費中存在的問題
(一)物業管理的法律法規不夠完善。由于法律法規的配套實施細則和政策滯后，致使物業管理紛爭不止。一是業主委員會行使權利的途徑沒有立法來保障，法律賦予的權利等于空談，業主對物業管理中的不合理收費訴求無門;二是因為產權不明晰發生大量的物業糾紛，如小區公共地方停車問題，停車費收入如何分配，以及公共面積使用收費規定不祥等長期積累的一系列問題;三是由于物業管理企業提供了某些服務，但由于服務本身是隱性的，造成了業主對它的忽視。由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業管理公司的工作，從而造成了業主認為物業公司亂收費的錯覺;四是大部分的物業管理公司很少公布物業公司的職務以及相關管理制度，從而造成業主對物業管理部門的相關職能的了解甚少，對物業管理者的收費行為產生懷疑，并因此產生矛盾。
(二)業主委員會行使《物權法》賦予的權力有限。按照現行的物業管理法律法規，物業管理涉及物業公司和業主雙方，屬于民事范疇，政府價格主管部門盡量不要干預，職能定位為“指導”，努力方向為推進物業收費市場化。 在解決物業公司與業主之間的矛盾時，寄希望于業主的物權能夠通過業主委員會得以體現和保證。而根據相關統計，目前大多數的物業區都沒有成立業主管理委員會。追究業主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業區業主不熟悉相關法規政策，因此對是否建立業主委員會沒有一個主觀的概念，認為這是一個可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關的了解;二是沒有合法的運作經費及籌措形式。在物業區成立業主委員會并不會得到相關政府組織的支持，也沒有任何法規規定是否成立業主委員會，業主委員會的相關管理制度也沒有特定的規定;三是業主委員會有關人員有時還需面對暴力的人身傷害或財產損失。由以上原因可以看出，物業區無人積極組織成立業主委員會;使其行使權利之路充滿艱辛。
(三)收費方式不規范、收費難度大。價格主管部門規定的物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，向業主所收取的費用。目前主要采用上門催收的方式，收費物業管理人員與業主正面接觸，收費的效果很大程度取決于業主與小區物業管理的相互理解和配合程度，實際操作難度較大，從而導致收費難，收費率低，企業資金缺口大，嚴重出現虧損。面對這種局面，物業管理企業又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務的意識不強，他們在享受物業管理企業提供的各項服務的同時，總希望少交費，甚至于不交費，因此雙方往往產生矛盾甚至發生沖突。
(四)開發商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。大部分物業小區的房產開發商與物業服務公司為父子關系。為了促銷樓盤，開發商在售樓時以較低的物業服務費或送首年甚至承諾送若干年的物業服務費來吸引購房者，在售樓期內的1-2年內，開發商從售樓款中補貼部分款項給物業服務公司作經營費用，過后就由物業服務公司自負盈虧。物業服務公司需要提高收費才能維持運作，但業主對提高收費沒有心理準備或不能接受。造成物業服務公司服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，經營難、提高收費難的兩難局面。另外，由于開發商在小區工程未完全竣工時提前交房，一些配套設施工程不配套，遺留費用分攤問題，也會影響到物業服務質量。
二、解決物業管理收費存在問題的建議
小區物業管理公司與業主間的尖銳矛盾是無法回避的。因此，使物業管理收費走出困境，是當前各物業管理公司及相關管理部門急待解決的一個重要問題。
(一)完善相關的法律法規制度，使各項收費透明化。根據發達國家和我國港、澳、臺地區物業管理發展的經驗，加強業主組織的地位、實現業主自治是解決業主內部糾紛、業主與物業管理公司糾紛和維護業主權益的有效途徑。必須用法律的形式對業主(或住戶)自治組織加以規范、扶持和制約，出臺一些具有較強的可操作性的法規，對于收費標準的相關規定，各物業公司以及相關管理部門要制度統一的指標，并對各項指標的收費金額做出標準的規定，使收費合理化、透明化。
(二)嘗試物業管理新模式。就是試行居委會、物業公司、業主委員會三方共同管理小區，由社區居委會牽頭成立社區物業服務站，對小區實施全新的物業管理。社區物業服務站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區居民能享有滿意的物業服務。凡是小區內的重大問題，都必須通過三方聯席會議的形式協商解決。參加會議的人員，涵蓋了社區居委會、業主委員會、物管企業等各方代表，會議由街道辦事處指定專人負責召集和主持。此模式可以形成一個好的管理體制，在社區當中形成少數人服從大多數人的總體管理思想和要求，從而達到社區和諧。
(三)妥善解決老小區(安全文明小區)管理問題。老小區的癥結在于：配套設施不全，收費標準低、收費難，房屋安全隱患大，小區管委會年年虧損。所以，現階段解決老小區的根本問題在于解決虧損問題。出臺文件、提高收費標準、政府補貼等都是現階段可供參考的行之有效的方法。
化解物業管理收費糾紛，規范物業收費程序，是物業管理在市場化進程中必須解決的迫切問題，希望經過不斷發展完善和市場的洗禮，逐步完善和規范物業管理，逐步營造出一個安全、舒適、和諧的居住環境或工作環境。
參考文獻：
1、淺談我市物業服務收費存在的主要問題及解決建議，曾超，武陵城集團網，2009.9
2、物業管理收費存在的問題及建議，郭智芳，價格視窗網，2009.9
3、當前物業管理收費改革中的問題和對策，劉銳金、郭道初、凌云、楊志堅、盧坤華、邱劍、何杰鋒，肇慶價格信息網，2009.9
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