物業管理可持續發展的困境與出路

　　摘 要 全國房地產迅速發展，房價不斷攀升，造就物業的升值，物業的管理顯得尤為重要。物業管理的作用是協助業主打理物業周圍環境，特別是安全情況。隨著物業管理不斷在全國范圍內展開，行業發展迅速，喻為朝陽行業的同時問題也相當突出，主要是物業管理企業與企業之間的不正當競爭，物業管理企業與業主關系的不和諧，員工對物業管理、業主兩者之間的沖突等等。作為一個新的管理模式，如何走出這個困境，讓行業可持續發展呢?本文針對困境的出路對策進行探討。

　　關鍵詞 物業管理 可持續發展 管理方法;

　　一、前言

　　物業這個概念是二十世紀八十年代由香港傳入我國內地的，作為一個新興的行業，面臨適應本土實際情況的矛盾和問題。如何去克服呢?隨著我國物權法、新勞動合同法的頒布、實施，相關物業企業都應該做出相應的調整，更好地規范和完善行業規則。物業管理企業需要對行業進行重新認識并合理定位，謀求行業新思維新出路。

　　二、管理市場不成熟

　　物業管理如同雨后春筍，蓬勃發展，但由于各種類型的物業管理公司在經費、人員構成和經營管理方式的水平參差不齊，每一個公司給予業主的印象和服務都不一樣。有些物業管理公司與業主產生嚴重糾紛，導致雙方關系緊張。物業管理企業的性質定義在服務型、保本微利上，這是行業的特點，但興辦企業是需要以利潤最大化作為經營目標的，才符合經濟運行的規律。作為一個物業管理類型的企業，營業范圍就是管理物業，當物業是固定的時候，如何管理才能夠達到最大化呢?目前，很多物業管理企業普遍認為，用最少的人，做最少的事，收最多的錢，就是物業管理企業運行的策略。如此便造成了整個物業管理的環境惡劣，糾紛不斷，也是行業的兩個特點所決定的。在國家對物業管理的調控中，收費標準原則是保本微利，如此便造成了收費標準低，很多企業不得不采取亂收費的現象進行創收，企業不能缺乏資金，經濟效益低下，如果不如此操作，哪個企業愿意做物業管理?企業也無法正常運作，正是在這種情形下，物業管理不重視規范化管理，行業市場發育不良，企業運作難以為繼。物業管理企業如何接受國家政策制約，業主服務要求和內部成本費用之間求得生存呢?

　　三、管理手段落后

　　我國物業管理公司類型非常多，歸根到底還是屬于一個勞動密集型的行業，也就是靠人的數量支撐服務的行業，基本服務內容包括安全保衛、環境衛生和公共設備設施維修保養等層次。管理手段非常粗糙，零散不歸一，甚至未能把這些服務內容日常化，隨性隨意地進行，引起業主的強烈不滿。在這種手工操作、管理技術落后、技術含量低的背景下，如何才能夠得到解決呢?其實，物業管理服務人員需要具有建筑學、心理學、經濟學、社會科學、統計學、管理學、法學和營銷學等知識，當前的物業管理水平如果僅僅停留在雇請幾個“保安”、“清潔阿姨”認識上，隨著人們生活水平日益提高，需求不斷多樣化，這種管理手段就顯得相當落后。

　　四、權限不明確

　　物業管理企業對業主所選舉的業主委員會負責，全體業主達成的統一意見，把管理權交付專業物業管理公司實現統一的物業管理。目的是讓居住以及相應設施、設備和小區環境的正常使用，一直以來，這種權利和義務在運作方式上并沒有明確。此時存在兩種情況，首先是業主委員會無權選擇物業管理企業，因為物業管理公司是房地產開發企業自建或前期附帶的，此時物業管理企業成為了房地產開發企業的一個替身，目的是為銷售商品房充當面子，管住業主，并不是全心為業主服務的。第二種情況是物業管理形同擺設，遇到問題是業主無法找到管理服務人員反映，或者搪塞了之，業主委員會的維權監督和協調的作用都蕩然無存。

　　權利和義務的不清晰，是業主和物業管理企業糾紛的另一原因。必須物業管理企業負責部分，需要在業主授權之前清晰告之，形成一種知情權，避免授權之后，權利和義務收到質疑。物業管理費用所包括的服務內容必須明確，譬如物業外墻的清洗，是否屬于物業管理的服務范圍，必須弄清楚。

　　五、專業化發展

　　以上存在的問題，也就是物業管理所面臨的困境，如何走出這個困局呢?面對如今的物業管理條例、物權法，企業如何調整呢?筆者認為必須轉變管理理念，物業管理從業主的角度出發，始終以服務業主為本，如果離開這個宗旨，物業管理便沒有了存在的必要與價值。所以在這個服務的過程中必須走專業化路線。如何做到專業化呢?

　　1、建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才的培訓力度，吸引和留住人才。

　　2、企業人員應該帶有積極主動性和創造精神，帶著一種高標準高要求的原則去服務業主。

　　3、知識性管理方式，做到人才專業化、服務專業化、競爭市場化。

　　一個好的管理人員和物業管理員工，他首先是一個壞業主。只有用挑剔的眼光和角度去管理這個物業，才能夠做出高水平的服務水準。如果不以壞業主的角度去看待整個物業的管理，那么就會錯過很多可以做好服務的地方。從細節著手，用專業的手段解決，這才是物業管理的出路。

　　六、法制化發展

　　物業管理是對業主進行自治的權利，是一項產權人對財產進行處置的權力，不能規定業主必須通過物業管理公司進行物業管理。因此，必須不斷完善不動產權的登記制度，對業主特別是業主共有共享的部分詳細登記。明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權屬于業主的，必須真正做到依法管理，依法服務。

　　七、集團化發展

　　微利性的行業必須要靠自身的不斷壯大才能夠走上發展的道路，擺脫小公司小管理的小健全模式。現代企業對資金要求更高，對于沒有達到注冊門檻的，應該清除在行業之外，物業管理行業市場重新洗牌，優勝劣汰，把一些小、散的物業管理企業剔除，最終實現強強聯合的物業管理企業集團。

　　集團化發展是一個企業的理想發展方向，從業主的角度來講，他們根本不會在乎這個物業管理企業是否大牌子，他們在乎的只是服務水平、質量，當大部分物業管理企業進行了集團化發展之后，業主同樣有可能選擇小企業。理由如下：

　　1、害怕店大欺客，面對大物業管理集團企業的時候，業主委員會的維權和監督顯然是一個問題難題，就算是面對更換的時候同樣會遇到各種刁難，是否物業管理走上集團化以后就萬事大吉了呢?

　　2、管理理念優先，業主會選擇小企業，是因為他們具有以人為本、科學發展的管理理念，他們只有一個重心“為業主服務”，業主委員會對業主本身所在的物業可控范圍更大，也相對可以得到更高的服務質量，所以集團化發展只是針對微利性的行業發展規律而言，并不是唯一的出路方式。

　　八、以人為本發展

　　為業主營造一個整潔、文明、安全、便利的環境是物業管理的基本標準，以人為本的科學發展觀永遠是物業管理可持續發展的根本。“以人為本”是要求物業管理的過程中把人情味放在首要的位置，在每一個管理細節中去體現，才能夠讓業主有“美好家園”的感覺，而不是冰冷、硬性的管理模式，物業管理是在營造一個家，而不是一個工廠，兩者有著根本的區別。注重對業主的感情投資，提高業主的滿意度，如此才能夠提供完善、優質的服務。任何物業管理服務超越單純清潔、看門值班，為小區營造一個高品位的生活氣息，引導一種全新的生活方式，推行零缺陷的服務理念，就算雙方面對困難，都必須一切以業主的意愿為先，尊重業主，落實以人為本，能夠做到這一點才是物業管理可持續發展的關鍵所在。

　　參考文獻：

　　[1]惠國輝.我國物業管理發展存在的問題及對策思考.民營科技.2008(08).

　　[2]熊燕.試論住宅小區物業管理存在的問題及對策.時代金融.2008.05.25.

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