物業管理發展的問題論文

　　物業管理發展的問題論文【1】

　　摘要：目前我國物業管理處于快速成長的階段，也遇到了一些阻力和困難，暴露出一些問題和矛盾。

　　其客觀原因是行業的快速成長使物業管理行業面向的群體越來越龐大，因而矛盾和問題也會隨之增多。

　　本文主要論述了我國的物業管理問題，首先闡述了物業管理與傳統房屋管理的聯系，然后介紹了物業管理中存在的問題，最后論述了物業管理的未來走向問題。

　　關鍵詞:物業;管理;發展

　　一、現代物業管理與傳統的房屋管理之間的關系

　　可以說，現代物業管理與傳統的房屋管理既有繼承和發揚，又有著本質的區別。

　　兩者的共性主要體現在都具有公共服務的社會性和公益性，物業管理和房屋管理提供的都是一種公共服務產品。

　　兩者都包含了房屋、公用設備設施的養護與維修物業管理和傳統的房屋管理都包含對房屋、公用設備、設施的養護與維修。

　　從性質上看，物業管理是從事社會服務工作的，從三次產業劃分角度看，物業管理隸屬于第三產業，但它又具有自己特有的性質: 物業管理是一種市場經營行為在市場經濟條件下，由于物業產權分散，物業管理是一種有成本也有效益的經濟活動。

　　為實現成本與效益的平衡，業主可通過聘請委托獨立的第三者―物業管理企業來實施管理。

　　而物業管理公司并非被動接受委托，它也會在市場上通過選擇物業對象做出是否接受委托的決定，它通常要考慮自身的經濟利益，用市場經營眼光看待自己的管理行為。

　　物業管理集管理、服務、經營于一體管理，是物業管理公司的基本職能，經營是物業管理公司生存和發展的關鍵，服務是物業管理公司的宗旨。

　　總而言之，為業主提供優質服務是物業管理的主要內容，管理和經營始終要圍繞服務進行，但管理、經營、服務三者相互滲透，相互補充，有機聯系，融為一體，將服務貫穿于整個物業管理和經營過程中。

　　二、我國物業管理中存在的問題

　　1.物業管理制度不健全。

　　由于物業管理在我國的發展還沒有成熟，客觀條件下我國法律法規不足的制約逐步顯現出來。

　　業主委員會缺乏有效的監督機制。

　　廣大業主的意愿得不到真正實現，共同利益被個別業主壓在個人利益之下，業主的共同事務隨意決定，使得其他業主利益或全體業主的共同權益受到損害。

　　還有的是個別物業管理企業運營不規范，業主自律機制不夠完善，這樣就會造成物業管理轄區內各種矛盾糾紛層出不窮。

　　物業管理是一項復雜而有序的系統工程，是由項目規劃、開發建設、運營管理等各個環節構成的，在相關部門及時間上跨度較大，因為各單位之間容易銜接缺乏，物業管理沒有運用合理的運營機制對早期介入、前期管理、承接驗收及招投標等方面進行及時規范，導致了配套設施不到位、規劃不合理、房屋質量等問題的發生，增加了物業管理實際運作中的矛盾和糾紛。

　　2.物業管理者的觀念意識落后。

　　國外一些市場經濟相對發達的國家，物業管理己經發展的相對成熟。

　　與之相比，我們在物業管理觀念方面仍然存在較大的差距。

　　物業管理并沒有從財產、契約及消費角度得到社會的充分認知，這就必然導致了契約精神的缺失和公共權利的漠視。

　　原有的理解偏差，又缺乏正確的指導，從而使得業主缺乏主動參與和守約的意識，容易造成物業管理服務主體的錯位和缺位。

　　長期以來，我國持續實行計劃經濟時期的福利分房以及低租養房帶踱，因此部分業主缺乏對現行物業管理運作模式的深刻理解，未能形成相應的消費觀念以適應當前物業管理發展局勢的需要。

　　3.物業管理過程中的服務觀念有待加強。

　　物業管理堅持在尊重業主需求的基礎上，簽訂雙方都能認可的服務合同一的原則。

　　但部分物業管理企業依然存在以管理者自居的現象，沒有準確定位自己服務業主的位置，從而逐步淡化了其服務特征。

　　同時也有少數物業管理企業，由于過分追逐利潤，不充分考慮業主的支付意愿和消費能力，就強壓給業主過高的收費標準，為日后埋下了隱患。

　　有些物業管理企業違背合同，不給業主提供相應服務甚至偷工減料、虛增成本，收費與服務的不符引起業主強烈不滿。

　　此外，物業管理還存在“先天不足”現象，由于建管銜接不好，一些在規劃設計、建設階段遺留下的問題仍給物業管理企業造成困擾。

　　4.物業管理的核心競爭力較弱。

　　物業管理企業競爭力不強主要表現在以下幾個方面:①隊伍素質良萎不齊。

　　由于物業管理在我國屬于新興行業，相對缺少人才儲備，從業人員隊伍建設跟不上行業發展的需要，其中表現最為突出的是缺乏稱職的職業經理人，而現有某些管理人員與其擔負的責任不相適應，專業人員的技能培訓也跟不上行業的需要。

　　②服務理念的缺乏。

　　其主要原因是這類物業管理企業多是從計劃經濟體制下的傳統房屋管理機構轉化過來的，他們己習慣于行政命令式的管理，缺乏為業主主動服務的理念。

　　③缺乏長遠戰略眼光。

　　部分物業管理企業滿足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公眾形象為代價，以損害業主的利益方式在短期內獲得了利益，但是以長遠的眼光來看，卻是自掘墳墓的魯莽行為。

　　④欠缺專業技術能力。

　　⑤創新意識不足。

　　物管企業不能深入探索業主的潛在需求，提高物業管理服務水平。

　　⑥缺乏品牌意識。

　　我國物業管理品牌的核心競爭力較差。

　　物業服務質量急需提高，服務的穩定性也有待于增強，

　　5.物業管理的健全進入與退出機制不科學。

　　在物業管理行業，國際上普遍采取市場化運作的做法，這也是我國物業管理行業的發展方向。

　　市場化運作是指業主與物業管理公司之間可以用招標、投標等市場化的手段，進行物業管理服務合同的簽訂，而物業管理公司進入或退出是由關系雙方決定的。

　　然而物業管理公司進入和退出卻是實踐中的一大難題。

　　三、我國物業管理在未來發展的著眼點分析

　　首先是從市場經濟發展的角度看，物業管理應該與市場經濟的發展趨勢相結合，物業管理作為市場經濟的產物，就是以經過公開、公平、公正的市場競爭來達到買賣雙方等價交換的目的為主要特征。

　　所以，物業管理得以生存和發展是以競爭為根本的。

　　在物業管理市場上，正是由于眾多物業管理公司之間存在競爭，業主可以較為自由地根據實際情況對物業管理公司進行選擇。

　　聘用和改聘對物業管理公司具有明顯的激勵約束作用。

　　一般而講，業主主要通過考察某家物業管理公司過去的業績，決定是否聘用。

　　因此，隨著市場競爭壓力的增大，物業管理公司越來越重視其公眾形象。

　　政府及行業主管部門要充分引進物業管理競爭機制，要進一步推動在市場進行公開、公平競爭原則的實行，物業市場的培育和成長得以推進。

　　其次是從人本思想的角度考慮，加快物業管理的人員的素質，建設高素質的物業管理隊伍。

　　物業管理隨著房地產業的快速發展呈快速發展之勢。

　　而物業管理行業隊伍與現實發展的需要存在明顯的不適應。

　　例如:由于服務理念的落后、物業管理機構的不健全、從業人員素質的參差不齊導致物業管理行業的發展受到了嚴重制約。

　　立即加強對物業管理行業隊伍的建設，從而全面提升物業管理工作水平，這項任務迫在眉睫。

　　對于職業經理人隊伍的建立，隨著物業管理師注冊考試在全國展開。

　　還應當在物業管理過程中鼓勵物業管理專業人員提高其從業能力，并對物業管理專業人員的基本職責加以明確，在遵守相關法律法規及職業道德等方面予以要求，此外，還應建立一支具有良好職業精神又具備熟練專業技能的員工隊伍，推動物管企業關鍵崗位和基層員工技能的專業化，從而適應行業的快速發展。

　　參考文獻：

　　[1]宋建陽。物業管理概論.廣東.華南理工大學出版社.2004，3，

　　物業管理發展的研究【2】

　　摘 要：一個地區的物業管理水平高，不僅會使百姓的幸福指數大大提高，而且有利于當地和諧社會的構建;反之不僅會影響百姓的安居樂業，甚至會引發群體性事件，造成社會不和諧因素。

　　關鍵詞：物業管理;溝通;前期介入

　　在社區建設中，物業管理工作是社區管理和社區服務工作的重要內容。

　　社區是社會的構成單位，是社會的窗口和縮影，建設和諧社區是構建和諧社會的一項基礎工作。

　　物業管理貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業企業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。

　　因此，如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理企業的服務質量，對于建設和諧社區推動社會的和諧發展具有重要意義。

　　一、物業管理存在的問題

　　1. 業主管理委員發揮作用有限

　　按照有關法規，業主管理委員會應該是物業小區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的。

　　可實際上，一方面許多物業管理公司未受業主管理委員會的委托開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司;另一方面許多業主管理委員會存在選舉不透明、不能定期召開業主會議、不能代表廣大業主愿意等問題。

　　2、物業管理費糾紛

　　據了解，各小區存在或多或少的長期不交物業費的業主，業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差;供暖、供熱水溫度低;小區內存在業主車輛丟失現象和配套設施不完備等。

　　而大量居民的不交費，導致了物業企業降低服務水平。

　　3、物業和業主缺乏溝通

　　由于許多物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。

　　一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。

　　4、管理責任界定不清引發矛盾

　　有關法規規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

　　可實際上，物業企業無償為有關部門代收代繳相關費用，小區內諸如水、電、暖等公共設施的維護都被推到物業公司的身上，使業主把一些應由相關部門、社區和開發商承擔的責任等誤認為是物業管理的范疇，使物業企業陷入被動。

　　二、建議解決辦法

　　針對當前住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

　　1、加強物業管理的宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的意識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。

　　二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。

　　三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增強業主的自覺維權意識。

　　四是要加強物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼。

　　五是加強物業收費的宣傳工作。

　　2、制定物業服務企業資質動態監督管理辦法

　　應針對物業企業所管理的項目是否簽訂物業服務合同并備案，是否建立企業投訴受理分級管理制度，物業項目是否制作物業投訴受理公示牌，是否向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理的相關設施和資料，企業是否按規定收取物業服務費用等，制定物業服務企業動態監督管理辦法，管理部門隨時對其進行監督考評。

　　對整改仍不合格的企業進行通報，并記入企業不良信息檔案，情節嚴重的依據相關法規給予處罰，直至吊銷其資質證書。

　　3、加強從業人員的管理工作

　　物業服務企業的服務水平和服務意識取決于企業中每一個員工的服務水平和服務意識，因此在行業管理工作中不但要加強對物業服務管理，更要采取多種手段提升物業從業人員的綜合技能以及服務水平。

　　如對從業人員進行職業培訓、日常管理，嚴格控制行業從業人員準入，通過宣傳物業管理行業先進人物和事跡提升物業管理行業的榮譽感，強化物業管理行業凝聚力和吸引力。

　　4、加大舊有住宅小區的改造建設

　　舊有住宅小區是城市建設中的重點和難點，是房地產開發建設的延伸，為保證政府資源分配的公平性，以及城市建設水平的整體提高，應根據本地區發展狀況，有計劃、有步驟積極推進舊有物業項目的綜合整治工作。

　　5、充分發揮業委員會的作用

　　應依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。

　　業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，根據法律、法規的規定行使職權，對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業管理企業應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。

　　6、有關部門應該加強指導和管理。

　　房管、社區、辦事處等有關部門應加大管理，指導業主和物業管理企業簽訂等價有償、誠實信用的物業管理合同;監督業主委員的選舉合法性;跟蹤檢查物業企業日常的物業管理服務水平和收費;協調物業企業及業主委員會、開發商之間的關系。

　　7、推廣物業管理前期介入制度

　　在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成后才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。

　　隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。

　　介入立項決策、規劃設計、施工安裝、竣工驗收各個環節的管理工作，有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，避免或減少物業管理中的“先天不足”現象。

　　以上看法和建議，物業管理是涉及千家萬戶的一項系統的復雜的工程。

　　一個地區的物業管理水平高，不僅會使百姓的幸福指數大大提高，而且有利于當地和諧社會的構建;反之不僅會影響百姓的安居樂業，甚至會引發群體性事件，造成社會不和諧因素。

　　由此可見，物業管理是個社會性問題，需要包括政府、有關部門、物業企業、業主在內的全社會長期不懈的努力，只有這樣物業管理工作才會步入良性發展軌道，既造福百姓生活，又對當地經濟社會又好又快發展起到強有力的助推作用。

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