房產物業管理的實踐與對策論文

　　房產物業管理的實踐與對策論文【1】

　　【摘要】 近年來,隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多,房產物業管理糾紛也日益增多,本文主要分析房產物業管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境,并積極尋求解決的途徑。

　　這對于正確處理房產物業管理糾紛案,穩定社會秩序,完善房產物業管理法規,具有十分重要的現實意義。

　　【關鍵詞】房產物業管理企業;業主委員會;解決對策

　　1908 年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織――國際建筑物業主和管理人員協會(BOMAI),它標志著物業管理進入法制化,現代化時代。

　　自我國首家房產物業管理公司――深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來,我國的物業管理已風風雨雨地走過十六年,房產物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢,但由于我國房產物業管理起步晚,業主和相關當事人法制差,法制的不完善,我國的房產物業管理同時也存在著不少的問題。

　　如業主大會不能按時成立或職權不明,業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護,專項維修基金使用不規范,去向不明等,上述問題在我們房產物業管理企業實踐中都不同程度地存在著。

　　本文擬從房產物業管理企業在實踐中遇到的問題提出以下對策。

　　1.物業管理在實踐中遇到的問題

　　2003 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》(以下簡稱物管條例),同年9月1日正式施行。

　　條例共七章70條,涉及業主、業主委員會,前期物業管理、服務與物業使用等內容,可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的,然而在實踐中施行起來,卻遇到以下幾個方面的困境:

　　1.1業主委員會的法律地位不明確。

　　物管條例第八條規定:“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定:“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位,但是,實際操作起來卻有不少困難,學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。

　　業主委員會法律地位的不明確,使業主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業主的合法權益,長此以往,容易造成社會的不穩定。

　　1.2開發商與房產物業管理企業責權利不對等。

　　物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　然而,在實際操作中,不少地開發商自行組建物業管理企業,并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上,使其成為“替罪羊”。

　　比如業主按規定交 2%的專項維修資金,由開發商收取后即自行挪作它用,并未按規定轉到物業管理企業帳上。

　　物業公司收不上費用只能少服務或不服務,如此一來,便會形成惡性循環,對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。

　　1.3業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。

　　按條例規定,業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織。

　　而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織,這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱,如建設單位能自行決定挪用專項維修資金,物業管理企業有權決定提高物業管理費,自行出賣或出租公共停車場等。

　　4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任,導致業主大會無法及時召開,業主委員會無法及時成立,業主與物業公司(開發商)發生矛盾時無法及時有效地解決。

　　但從實際操作來看,困難極大。

　　2.解決對策

　　前面已經提到,我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益,不利于社會的安定團結,因此,完善我國現行物業管理方面的法規,是解決上述困境必須著力解決的一項問題。

　　有鑒于此,特提出以下對策:

　　2.1立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任(包括前期物業管理)。

　　首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理,其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。

　　規定入住率達到一定比例(如30%―50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業主籌備成立業主大會,如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的,一定比例(如10%―15%)的業主可向房管部門申請強制成立業主大會,房管部門應當給予支持,否則,業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。

　　業主大會成立并選舉產生業主委員會后,在一定期限內(如6個月)應當做出選聘新物業管理企業的決定,在選聘新物業公司期間,建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管,由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業,定聘后,業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。

　　物業管理企業直接對業主委員會負責,最終對業主大會負責。

　　以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生,對現有建設單位已設立的物業管理企業,可采取限期分離辦法解決,使建設單位逐步淡出物業管理行業。

　　2.2立法應明確業主委員會的法律地位,建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。

　　業主委員會的產生,體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。

　　它由業主大會選舉產生,其對公共物業財產的管理權利,來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托,雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。

　　因此,法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格,業主委員會是大會的執行機構,它負責實施其決議,代表業主大會對物業進行有效管理。

　　這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發生。

　　2.3用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系――服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協助的關系。

　　這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛,以南寧市澳洲麗園物業管理為例,物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位,對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。

　　這種到位的服務深受業主歡迎。

　　業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動,形成良性循環。

　　與此同時,政府部門也應指導業主大會開展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協助,共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。

　　2.4明確地方房管部門的失職責任,把物業管理的監督權授予廣大業主。

　　根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規,應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則,在賦予有關行政機關必要的職權的同時,應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。

　　物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。

　　廣大業主也可以行使監督權,只有如此,才能夠確保物業公司管理的規范化。

　　2.5建立專項維修基金管理委員會。

　　專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位,建立專項維修基金管理委員會,對其使用情況、利息情況定期予以公布。

　　從實際情況看,專項維修資金的籌集一般有三種途徑,第一是開發商售房時按房款2%收取,然后轉給物業公司保管。

　　第二是業主購房時不交專項維修基金,待用時再以業主大會決議形式籌集。

　　第三是在收取物業管理費用中分兩部分,一部分為平時物業管理支出,另一部分為專項維修資金。

　　至于采取哪種方式續籌專項維修基金,也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3 以上通過。

　　【參考文獻】

　　[1]夏善勝。物業管理法[M].法律出版社,2008年4月第1版.

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　　[5]杜星。許琛。住宅小區雙管家對撼斗“撐” [N] 羊城晚報, 2008年6月28日.

　　房產物業管理對策的研究【2】

　　【摘 要】隨著我國社會的快速發展和住房制度的不斷改革，物業管理作為一種新型的服務模式發展起來。

　　通過不斷地探索，我國物業管理業得到了快速發展，管理規模也越來越大，同時管理水平也越來越高。

　　物業管理在改善人們生活水平、促進房地產業良性發展、維護小區安全穩定等方面發揮了重大的作用。

　　但是物業管理體系還不十分完善，仍然存在一些需要解決的問題。

　　本研究綜述了房產物業管理的現狀及存在的問題、解決現存問題一些必要措施。

　　【關鍵詞】房產;物業管理;現狀;對策

　　通過多年的改革和不斷地探索，我國物業管理服務作為一種新興的行業誕生并得到迅速地發展。

　　我國物業服務行業在管理規模、覆蓋面積、從業人數、管理水平方面都有了相當大的提高，并且在改善人們生活環境方面做出了極大的貢獻。

　　但是，我國的現行的物業管理體系還不夠完善，政府相關部門對此的監管力度也不夠，因此暴露出了一些不同層次的問題，比如說物業公司的服務質量差、物業公司亂收費、業主與物業公司糾紛頻繁發生等。

　　這些問題都嚴重的制約了物業管理行業的良性發展，給人們也帶來了許多困擾。

　　所以說如何加強物業管理業的服務質量，已經成為社會各界關心的問題。

　　業主們希望享受到更優質的物業服務。

　　1.房產物業管理的現狀及問題

　　1.1物業公司存在強迫業主接受物業合同的現象

　　我國的物業管理業在不斷發展，它的服務覆蓋面積越來越大，隨之而來是各種各樣的問題。

　　目前，樓房開發商在售樓之前都會委托一家物業公司來負責整個小區的物業管理，而物業公司通常會要求購房者與公司簽訂一系列的相關合同。

　　當業主對物業服務不滿意要求解除合同時，物業公司就會以合同未到期作為推脫的理由，這給業主帶來了很大的困擾。

　　本來業主作為消費者選擇服務是自由選擇，可以享受消費者的正當權利，但正是由于開發商和物業公司的不規范的操作，同時缺乏相應的法律監管，造成了業主不能正常地享受權利。

　　所有業主都期望可以解決這種損害他們利益的問題。

　　1.2物業公司存在服務質量差和亂收費問題

　　目前，我國物業管理行業發展還不完善，缺乏相關的政府部門的監管，導致業主和物業公司的服務關系不明確，這使得物業公司的經營不規范、服務差。

　　有的物業公司只是追求利益，不按約定提供服務，他們只收費不提供服務，這使得業主極其不滿。

　　而我國缺乏對物業管理業進行法律約束，國家沒有制定一個統一的物業收費標準，因此物業公司可以自行設定收費標準，物業費的多少完全由物業公司說了算，這個過程中業主完全是被動接受服務的。

　　有相當一部分物業公司為了進一步的獲取利潤，更是亂收費。

　　與此同時，物業公司的服務態度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴重的影響了業主們的正常生活。

　　還存在著一系列的服務問題，如小區衛生條件差，打掃不及時;小區門衛形同虛設，閑雜人可以隨意出入導致小區治安問題嚴重。

　　1.3物業管理企業結構單一

　　物業管理是一個新興的行業，它在發展過程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業管理企業結構單一，沒有更好地全力的發展。

　　物業管理發展的單一導致了很多業主在享受服務時受到了很大的限制，而且企業的單一就意味著不能為更多的業主提供服務。

　　這使得我國物業管理業的發展嚴重缺乏后勁，物業公司只是依靠管理費來維持公司的運轉，這大大地影響公司的發展壯大。

　　因此，公司沒有能力提供更優質的服務。

　　1.4公共設施以及維修基金歸屬不明確

　　物業公司在和業主進行委托管理時，應該明確設施和維修基金歸屬。

　　但是，很多住宅小區房屋的公共設施產權界定尚未明確，這些公用設施的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業管理和收費帶來困難。

　　很多住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的產權界定無法明確。

　　同時，法律責任也不清楚，比如說在管理區域內發生丟車、人身傷害等刑事案件，物業公司應當承擔什么責任?目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據。

　　我國相關的法律也不完善，這使得設施和基金的管理存在一系列的問題。

　　到目前為止，有些地方仍沒有按照國家規定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度;有些地方沒有按照國家規定從房改售房款中提取專項維修資金;也有一些地方住房專項維修資金由政府行政部門管理，使用手續繁瑣。

　　維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設施的更新改造造成困難。

　　2.房產物業管理存在的問題的解決辦法

　　2.1政府加強對該行業的監管

　　我國要解決物業管理中存在的問題就要成立專門的政府機構，加強行業的監管力度。

　　由于我國的地域遼闊、生活結構復雜多樣，所以要實現對物業管理的完全監管，國家需要設立更多的下級機構，而且需要一個漫長的過程。

　　政府的監管不僅可以起到指導監督的作用，而且引導物業管理行業按市場和法律規律辦事。

　　政府要制定符合物業管理業發展的實際政策，規范物業企業的經營，從而推動物業管理的快速發展。

　　同時，讓市場主體發揮杠桿作用，實現物業管理企業的優勝劣汰。

　　2.2物業公司要加強服務和收費合理化

　　物業管理業本身就是一個新興的服務行業，所以，物業公司都要本著服務好業主的宗旨。

　　把給業主提供最優質的服務作為企業發展的最終目標，這反過來對企業的發展是有好處的。

　　物業公司要努力的提高服務質量，避免任何服務問題的發生，努力得到業主們的認可。

　　與此同時，物業公司一定要杜絕亂收費，公司要在政府的引導下制定出一套切實可行的收費標準，做到不亂收費、做到收費合理化。

　　物業公司不僅要讓業主享受到優質的服務，而且還要讓業主覺得公司的收費是合理的，這樣業主們也就心甘情愿地按時繳納物業費了。

　　這對公司的發展也是有利的，公司可以進行良性的運作。

　　2.3物業企業需要多元化發展，提升企業的實力

　　任何企業處于長久發展考慮都會選擇走多元化發展道路，因此，物業管理企業朝著多元化發展是一個必然的趨勢。

　　物業想走多元化道路提升企業的實力就要從以下幾個方面著手。

　　第一，企業要建立大物業的經營理念，物業公司要跳出住宅物業的局限，不斷地擴展業務范圍，逐漸實現走多元化道路。

　　第二，物業企業要走兼并重組的道路。

　　物業企業必將通過自然的淘汰和聯合等手段得到調整。

　　第三，物業公司要走專業化服務的道路。

　　物業服務公司要逐漸的實現各領域的專業服務。

　　第四，物業企業要聯合其它邊緣行業開展服務。

　　最后，物業企業要實現企業的多元化發展要走集團化發展道路。

　　2.4解決好設施和維修基金歸屬問題

　　我國相關部門要制定出相應的法律，對設施及維修基金做出明確的歸屬。

　　而物業企業要解決好維修基金和設施歸屬問題就要依賴國家的法律。

　　同時，有專業人士建議廢除維修基金制定，引進財產保險制度。

　　3.結語

　　我國物業管理行業是一個新興的行業。

　　雖然發展很快，但是發展中也暴露出了很多的問題。

　　為了物業管理業的健康發展，要切實的采取有效的措施。

　　最終希望我國物業管理業可以不斷的完善，可以讓業主們更好的享受物業的優質服務。

　　【參考文獻】

　　[1]黃樂平.業主物權與物業管理法務全解[M].北京：法律出版社，2008.

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