物業管理研究論文范文

　　物業管理研究論文范文一：物業管理人員管理現狀分析

　　摘要：新形勢下，20**物業管理企業只有采用先進的系統化的人力資源管理模式，加強對員工的科學管理，充分發揮員工的積極性，將企業的目標與員工個人目標統一起來，這樣才能夠實現更大的企業價值。

　　關鍵詞：物業管理;管理

　　一、物業管理企業的人員管理現狀

　　1.對人力資源管理不重視

　　目前，部分20**物業管理企業，尤其是小型20**物業管理企業對人力資源管理的認識還不到位，只是簡單地認為人力資源管理部門是只花錢不掙錢的部門，不能給企業帶來實質的效益，這就導致很多企業都不愿意對人力資源部門進行資源投資。

　　2.企業內部培訓機制不完善

　　20**物業管理企業的內部培訓機制不完善，未制定相應的員工培訓規劃，在培訓上投入較小，培訓方式和內容都較落后，采用的還是集中培訓的方式。加上中高層管理人員對于管理技能培訓認識還不到位，不注重企業員工素質的提升、企業文化的建設，這樣就很容易造成員工掌握工作技能不熟練，對企業的忠誠度降低，甚至出現員工流失嚴重的現象。

　　3.在人員招聘方面有所欠缺

　　一些中小型20**物業管理企業在招聘人員過程中，未對其招聘崗位進行分析，更沒有明確招聘崗位的職責，造成招聘條件和招聘標準過于主觀;未建立一套完善的招聘管理系統，也未對招聘工作進行追蹤、分析和調查，這樣對招聘人員的選拔就產生了影響，增大了員工流動和企業用人的成本。

　　4.薪酬管理機制相對單一

　　目前，大部分企業在薪酬方面還是采用傳統的模式，不利于激發員工的積極性。隨著企業戰略目標的深化，這種單一的薪酬管理方式很容易造成優秀員工流失。

　　二、物業管理企業的人員管理發展趨勢

　　1.從業人員專業化程度不斷提升

　　隨著20**物業管理企業從注重數量提升轉變為質量和規模的增長，勢必推動20**物業管理行業整體素質的提升，使得20**物業企業社會資源配置也能得到全面提升和優化。實現集約化、規模化已成為20**物業管理企業的發展趨勢，同時也提升了對人才的要求。在人力資源管理上對人員的需求并不是簡單的人員增加，更多的需要20**物業管理企業具備更多優秀的人員，特別是高素質、能力強的復合型20**物業管理人員。這樣才能更好地推動企業發展。

　　2.部分專業工作將實行外包

　　有的20**物業管理企業為了降低成本，提高服務水平和工作效率，對部分專業工作實行外包。可以說，專業外包對于20**物業企業來說既有利亦有弊，需要靠企業的管理人才運籌得當，化弊為利，實現低風險、高效率。在激烈的市場競爭環境下，必須樹立科學的人力資源管理理念，提升對人力資源的開發意識，配備高素質的人事工作人員，采用先進的經營管理手段，運用現代的.科學管理方法，實現人力資源管理工作的高效率和最優化。

　　3.網絡信息背景下需要復合型人才

　　把握現代管理和科學技術知識的高素質的復合型人才，是20**物業管理企業提升自身競爭力、獲得可持續發展的重要資源。20**物業管理企業要想在鞏固現有市場的基礎上，進行新市場的開拓，探索一條可持續發展的道路，就必須向業主提供更加優質的專業技術服務，這也就需要企業培訓和組建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素質專業技術人才隊伍，以更好地為業主提供服務。

　　三、新形勢下物業管理企業人員管理的對策

　　1.建設核心企業文化

　　結合企業的管理特點，建設核心企業文化，營造團結合作融洽的文化氛圍，為人才創造和諧穩定的工作環境。讓員工能夠在一個和諧、輕松、公平、團結的環境和團隊中工作，并將人性化管理更好的滲透到每名員工的思想中，使得人性化管理得到認同并形成強大凝聚力，成為企業的生產力。

　　2.把人力成本管理上升為人力價值管理

　　人工成本管理對企業各項工作的開展具有非常重要的作用，做好企業人工成本控制才能夠讓企業獲得更好、更全面的發展，進一步提升企業人力價值。新形勢下做好企業人工成本管理十分必要。(1)實現人才到“人財”的轉變，為企業帶來巨大財富。當人才感到自己是企業投資的一部分、占有一定比例時，企業與人才的合作、對人才的激勵就自然成了人才是企業投資者的主人翁管理，無為而治。(2)20**物業企業想要在激烈的市場競爭中提升自身的市場競爭力，在不斷拓寬市場的同時，更需要不斷擴大生產規模、增加人工數量，這樣就會造成企業成本增加，導致人工成本管理難度的提升，因此，需要不斷強化人工成本管理。企業只有針對當前市場環境進行科學分析，積極應對降低成本、提高效益帶來的壓力，探索出適合自身的人工管理方式，才能體現出人力資本價值。(3)把人力成本管理上升為人力價值管理，節約企業成本，提升企業利潤。企業想要在生產經營過程中降低人工成本，就需要提升人工成本的利用效率，提高運營效率，提升20**物業人工成本管理水平，為企業獲得更大的發展空間。

　　3.提升20**物業管理人員的領導力

　　“千里馬常有，伯樂不常有”。領導者要善于識人、知人、用人、留人。在人才問題上更新觀念，開拓創新，重塑人格魅力，提高管理水平。管理水平的高低，在很大程度上左右著企業的發展;領導風格及人格魅力，在很大程度上影響員工的積極性和團隊的穩定性。

　　4.完善薪酬激勵制度

　　效益激勵是培養員工愛崗敬業的助推器。在實際操作過程中，企業能夠采取各種手段和方式對員工進行公平公正的獎懲，并由此提升員工的上進心和工作積極性。一旦企業沒有完善的競爭激勵制度，對員工未實行競爭約束，更未培養員工的競爭意識，就很難調動員工的工作積極性。企業應在對員工日常的考核中，充分利用員工績效考核制度對員工進行業績評價，并實行等級薪金制度。對表現優秀的員工給予獎勵，對表現較差的員工予以懲罰。需要注意的是，在開展效益激勵的過程中一定要秉持公平、公正、公開的原則，不能馬虎了事。另外，在進行效益激勵的同時，對那些工作中成績較好的員工，讓他們做先進、立標桿、樹典型，并給予他們豐厚的獎勵，以此激發其他員工的工作熱情，營造一種良好的工作氛圍。

　　5.構建科學合理的薪酬管理機制

　　企業薪酬管理機制的公平與否，對薪酬水平、薪酬結構的科學性和適應性有著非常重要的影響，甚至會影響到人員的穩定性。因此，企業應采取有效措施：

　　(1)構建合理科學的薪酬管理制度，同時針對薪酬管理工作中存在的不足，及時制定出與目前企業發展戰略相適應的薪酬管理方案，并根據形勢的變化，不斷進行薪酬水平和薪酬結構的調整，進而實現效率、公平、合理的薪酬目標。

　　(2)針對薪酬管理現狀，轉變過于單一化的薪酬管理理念，建立一個以市場需求為導向的“寬帶式薪酬管理模式”，摒棄和改變傳統用職稱、崗位和級別進行薪酬評估機構，重新結合企業自身的一些特點，建立薪酬管理體系，制定薪酬管理的方案和操作流程，促進企業更快地適應形勢的發展和業務的需要。

　　6.完善績效管理

　　進行考核、評估、激勵。關注結果，還要關注過程、影響。

　　(1)做好績效考核各個環節的工作。科學選擇績效考核方法，建立公平公正公開的考核機制，將考核結果作為獎罰晉升的依據。做好考核評估，績效申訴、績效反饋、績效改進、績效面談。

　　(2)提高個人績效和團隊績效。考核是手段，激勵是目的。績效管理應以激勵為立足點、以激勵為核心，制定相關政策和措施，避開因僵硬局限的績效考核與應用而激化人性利益上的弱點和矛盾，實現根治。人才激勵與績效激勵是相互影響相互作用的，應建立人才的動態調整、平衡、分析和管控機制，達到最佳效果。新形勢下，20**物業管理企業只有采用先進的系統化的人力資源管理模式，加強對員工的科學管理，充分發揮員工的積極性，將企業的目標與員工個人目標統一起來，這樣才能夠實現更大的企業價值。

　　物業管理研究論文范文二：業主自治——物業管理及行政管理

　　摘要：業主現有的水平距離業主自我管理還有一定差距，而20**物業管理法規滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致20**物業管理秩序混亂的根本原因。而創造性的20**物業管理制度建設，正是推動與保障20**物業管理和業主權利的關鍵。

　　關鍵詞：物業管理;行政管理

　　一、物業管理在行政管理下從需求發展成產業的回顧

　　從時間順序來看，我國20**物業管理大體上可以劃分為四個階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產開發企業管理階段、按照現代企業制度建立20**物業管理公司的管理階段和業主自治管理階段，并在發展中成為一個獨立的產業。其中前三個階段又具有共性，表現為行政主導的管理或者說是這種管理理念的延伸，業主自治管理正在探索和形成之中。

　　(一)適應20**物業管理需求，促成20**物業管理新生行業成長

　　20**物業管理是隨著深圳商品房的出現，首先由深圳從香港引進的。20世紀80年代起，市場經濟日趨活躍，城市建設事業迅速發展，房地產經營管理體制的改革步伐加快，當時主要為了解決外商人員在中國大陸地區的居住問題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業公司———深圳市20**物業管理公司成立，標志著20**物業管理在中國大地的復蘇。政府運用行政手段，通過實施一體化20**物業管理，提供高效而規范的小區20**物業管理服務，使得20**物業管理在當時作為一新生事物很快為眾多業主和使用者所接受，甚至成為某種身份的象征。同時，該20**物業公司作為一個政府機構，履行政府與企業雙重職能，我國的20**物業管理就這樣在行政管理模式下運行起來。雖然后來隨著政府改革的深入，20**物業管理公司最終被定義為企業從政府部門剝離出來，但這套行政管理模式特別是其中的一體化20**物業管理方式被延續下來。

　　(二)成立了專門的20**物業管理部門或企業，20**物業管理進入房地產開發企業管理新階段

　　進入20世紀90年代，20**物業管理隨著我國房地產業的升溫而進入快速成長階段，20**物業管理在全國普遍推開，開發商紛紛成立自己的20**物業管理部門或企業接管所開發的20**物業。在這個階段，20**物業管理公司70%都是開發商自辦的企業。在管理方法上，經歷了由引入國外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒，到結合國情、探討20**物業管理的本土化實施的過程，走出了一條積極探索之路。1994年6月，深圳市人大常委會通過了深圳第一部20**物業管理條例《深圳經濟特區住宅區20**物業管理條例》，標志著在經濟特區深圳，20**物業管理進入了法制化階段。

　　(三)社會需要規范化的20**物業管理，促使我國20**物業管理進入按照現代企業制度建立20**物業管理公司的階段

　　2003年6月8日，以中華人民共和國國務院令形式頒布的《20**物業管理條例》在全國施行，按照現代企業制度的要求建立20**物業管理公司，實施一體化20**物業管理，標志著20**物業管理在我國進入法制化、規范化的新階段。在這種背景下，許多沒有開發商背景的20**物業公司大量出現，依靠提升服務和20**物業管理品質求得生存和發展，推進了我國20**物業管理的大發展。我國于2007年出臺《物權法》，將業主的權益法制化。同時，我國對《20**物業管理條例》進行了修改，20**物業管理企業也改名為20**物業服務企業。該法確定了業主的主體地位，20**物業服務真正成為20**物業服務企業“產品”的賣點。這樣，強勢的行政管理逐步弱化，轉變服務態度和提供更好的服務質量讓業主滿意，成為20**物業服務企業生存和發展的根本。

　　(四)20**物業成為業主最重要的財富，20**物業管理將迎來業主自治管理階段

　　從2010年開始，以北京業主為代表的部分業主的20**物業所有者自治意識開始覺醒，并自發在個別住宅小區管理中進行以業主組織主導的20**物業管理嘗試。在這種自治管理方式下，更多選擇權將由業主組織自行決定，一體化20**物業管理可能被直接對業主或業主組織負責的專業化管理代替或與之并存。這一現象也已經反映到一些地方政府20**物業管理的規定中，如《北京市20**物業管理辦法》第二條條文特別強調業主自行管理或者通過他人實施對20**物業管理區域的管理，與目前普遍實施的必須由20**物業服務企業來管理業主的20**物業形成強烈的對比。相似的情況在我國東部經濟發達地區也多地出現。業主自行(自治)管理已被提到制度層面上，并將通過業主組織實現對20**物業的完全控制和管理，按照20**物業自身的特點和業主的需要來自行管理20**物業將會實現，業主自治管理是未來20**物業管理的發展趨勢。

　　二、行政管理下物業管理的沖突與反思

　　行政管理下的一體化20**物業管理，雖然在一定歷史階段促進了經濟的發展和百姓生活水平的提高，但隨著我國經濟的進一步發展和人民生活水平的大幅提高，這種管理模式也存在許多問題。

　　(一)政府對20**物業管理大包大攬，重審批，輕監管，缺乏過程管理

　　在現實中，我國政府職能轉變還沒有完全到位，服務型政府的建立還有一個過程，政府治理在制度化層面的水平低，小政府、大社會的格局并沒有形成。政府這支有形的手同市場這只無形的手并沒有嚴格區分，在20**物業管理方面反映出的問題是政府大包大攬，管得過寬，重審批，輕監管，服務能力差，無過程管理，習慣于命令式指揮，習慣于用行政強制手段來代替市場無形的手，造成市場混亂，脫離市場實際與老百姓的生活需求。

　　我國政府的政策目標一直停留在便民利民的初級階段，難以適應現代社會以公共服務為主的20**物業管理服務對政府服務的需求。具體表現在:一是20**物業管理體制沒有理順。政府沒有把包括20**物業管理在內的社會公共福利制度的制定和完善提到工作日程，20**物業管理中的公共事業服務、業主自我服務、20**物業經營性服務還沒有區分，而20**物業服務提供方有選擇性提供服務，造成經濟效益好的一些服務項目多而重復，而另一些經濟效益差的和需要補貼的項目少或存在空白。二是20**物業政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學者提出了“政府失敗理論”，政府同其他組織和個人一樣可能犯錯，打破了政府永遠是天使的神話。如在維修基金的政策安排上，不但業主所有的專項維修資金很難由業主組織自己管理，而且專項維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。

　　據統計截至20**年6月，全國千億元住宅專項維修資金沉睡，全國各地省級專項維修資金最高使用率僅為1.47%。又如，在業主委員會制度安排上，房地產行政主管部門獲得了控制和影響業主委員會的權力。20**物業管理條例賦予業主委員會和業主的權利是有限的，不利于業主維護自己的合法權益。業主組織還沒有獲得獨立的法律地位，代表業主自己管理、維護20**物業的能力還很弱小，政府也未有意識培訓他們管理20**物業的經驗和能力。

　　(二)20**物業管理行業協會不為業主考慮，反而更多地為政府分擔、為開發商服務

　　20**物業管理行業協會本質上應是行業自律組織。我國現行的20**物業服務行業協會是以20**物業服務企業為主體，相關企業參加，按照有關法律、法規自愿組成的行業性自律組織，具有社團法人資格。按照規定，20**物業服務企業應積極參加20**物業管理行業協會的活動，接受其業務指導。我國20**物業管理行業協會在三個方面偏離了業主的利益和需求，成為一個沒有業主支持的協會。首先在橋梁和紐帶作用方面，20**物業管理行業協會應當起到業主、政府與企業之間的橋梁和紐帶作用，在為業主爭取利益和權利的同時，也維護20**物業企業的利益。

　　但在現實中，20**物業管理行業協會鮮與業主聯系，不為業主爭取權益，而是站在政府的角度，執行政府政策和政府意志，成為政府的宣傳部門。其次在調研和督察作用方面，20**物業管理行業協會應當調查了解整個行業狀況，維護行業的整體利益，促進企業之間的公平競爭。但在實際操作中，20**物業管理行業協會維護的是會員企業的權益，對業主的權益很少予以考慮。第三是交流和服務作用，開展省市區之間、港澳臺地區及國際20**物業服務同行聯絡和合作，為行業和社會各界提供相關的信息咨詢服務。但在現實中，沒有真正了解業主利益和需求，不去督促20**物業企業提升服務品質，20**物業管理行業協會難以得到業主的支持。

　　(三)20**物業公司以盈利為目的，公益服務無法體現，20**物業從業人員問題不斷20**物業管理服務特別是住宅小區的20**物業管理服務具有一定公共利益的性質，需要相關組織和人員提供部分公益性服務。而住宅小區由20**物業公司實施一體化管理，雖然極大地減輕了社會管理的成本，減少了政府支出，但20**物業公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，這同業主逐漸覺醒的維權意識沖突不斷并已成為社會焦點。

　　反映在整個20**物業服務過程中，從房屋接管、裝修、日常設施設備的維修，到對環境衛生、安全保衛、客戶服務等各個方面，業主與20**物業公司難以達成一致意見。且在我國目前的低水平20**物業管理下，大多小區實施的是包干制收費管理，20**物業公司為了節約成本支出，往往盡量少做事甚至不做事，給業主的感覺就是20**物業管理就是成天收費。同時，20**物業管理行業屬于勞動密集型產業，部分20**物業管理人員素質低、形象差、不負責任，保安動粗打人已不是新聞。

　　(四)業主更關心專有部分，對公共部分關心甚少，對20**物業管理現狀不滿意見很多，缺乏主人翁精神

　　對大多數業主來說，只有房屋專有部分是自己獨有的，而共有部分大家都在使用，所以業主普通更關注專有部分，對公共部分往往不愿意出面得罪人。同時，我國法律對建筑物以外的部分也不進行登記，業主根本無維權的可能性。在20**物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，20**物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現糾紛的熱點問題。當對20**物業管理現狀不滿意時，大多業主不去思考如何改善20**物業管理品質，而是在私下議論或是拒交20**物業費，較少有業主采取理智的行為。

　　小區業主與20**物業公司矛盾的癥結其實還隱含著深層次的利益關系，部分政府部門對20**物業公司藐視法律的行為姑息縱容，卻對業主依法自治百般刁難，這幕后往往都有利益在作怪。當業主與20**物業公司發生糾紛時，一般業主較難采取正確的維權方式，大多業主的維權武器是不交20**物業費，導致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類似，據上海法院系統的統計，通過法院審結20**物業糾紛案件中，9成以上被告為久拖20**物業費的業主，且結果往往是業主敗訴。

　　(五)業主組織如業主大會、業主管理委員會的作用有待發揮

　　我國的業主組織以管理好本小區為目標，在性質上屬于群眾自治組織，包括業主大會、業主委員會等，目前還沒有形成合力也缺乏實力。業主組織的弱化造成小區20**物業管理水平完全由20**物業公司控制，業主組織真正發揮的作用有限。以20**物業業主委員會為例，據上海社會科學院發布的《上海藍皮書社會(2008)》指出，上海業主委員會存在5大難問題:業主大會召開難、業主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業主委員會及其成員監督難。

　　如今，這5大難題一個也沒有減少。業主委員會與20**物業公司契約關系的構建，也被復雜的行政與利益關系所滲透、包圍，他們之間的矛盾與沖突對社會的和諧穩定已造成很大影響。而業主大會往往1年甚至多年才能召開一次，召開時參加的業主積極性也不高，真正關心并參與小區20**物業管理的業主也不多。即使在這種情況下，業主組織要發揮作用也要受到居委會的管理和制約。居委會同業主委員會都同屬群眾自治組織，但居委會由于有政府行政權力撐腰，成為凌駕于業委會的頂頭上司，常見的.如居委會干涉業委會的換屆選舉等。因此，在當前的管理體制中，要想成立真正屬于業主的、不受操控的業委會就有一定的難度。

　　三、做好業主自治管理下的物業管理工作

　　雖然受到各種因素的制約，但業主自己管理自己的20**物業是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業主自治管理下的20**物業管理，需要從以下幾方面開展工作:

　　(一)政府做好管理與服務，充分尊重業主20**物業管理的自治權

　　政府應放心讓業主自己管理自己的20**物業，從管理型政府向服務型政府轉變，有意識培育業主組織的治理能力，幫助業主及業主組織提升20**物業管理能力。我國政府一直在探索政府管理職能實現三大轉變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉變，政府管理的理念要從管理型政府向服務型政府轉變，政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場選擇轉變。反映在20**物業管理行業，政府要充分尊重業主管理20**物業的自治權，放手讓業主自己管理自己的20**物業，充分發揮市場在資源配置中的作用，調動各方面的積極性參與20**物業管理。

　　同時，政府還需要作好20**物業管理行業的服務，促進20**物業管理行業的健康發展，發揮好政府的指導和引導作用。特別是政府要組織研究力量，搞清楚20**物業管理行業的內在發展規律，引領20**物業管理的發展方向。同時，要加強20**物業管理政策法規的制定、修改并及時發布，根據人民的生活需要和20**物業自身的管理要求適時調整20**物業管理政策，促使20**物業管理行業良性發展。

　　(二)業主及業主組織在20**物業管理中發揮主體地位和主導作用

　　業主應盡可能擺脫政府對20**物業管理的控制和對20**物業管理公司的依賴，積累并形成自身的20**物業管理治理能力，20**物業的保值增值完全由業主自己承擔。我國目前的20**物業管理由于沒有業主的主動積極參與，使得20**物業管理驅動力不足，在專業化、職業化方面程度低。

　　因此，有必要對20**物業管理進行制度改革、機制創新和資源整合，對業主及業主組織重新進行角色與功能定位，制約和均衡行政權力在20**物業管理中的作用，充分發揮業主及業主組織的主體地位和主導作用。加強業主自治能力的培養，在論證研究的基礎上可以率先在部分條件好的小區實施20**物業管理示范區試點，全面培養業主自我管理能力，通過業主組織企業化方式培育、積累業主自治能力，真正實現業主自己的20**物業自己負責經營和管理。

　　還可以借鑒其他行業的管理經驗，在20**物業管理行業引進職業經理人制度，充分發揮職業經理人在現代管理中的作用，協助業主和業主組織實現規范化、科學化、高效率的20**物業管理工作，改變目前小區20**物業管理中對20**物業公司的依賴，從而在整體上帶動業主的管理能力，提升20**物業的管理水平和可持續發展能力。理順所有權關系，20**物業的保值增值本是業主自己的事，完全應該由業主決策和承擔，即使委托20**物業公司管理，這個責任也仍然在業主自己身上，而不是20**物業公司。

　　(三)20**物業服務企業或職業經理人等經營單位要提供高效的服務能力

　　經營單位狠抓經營管理，充分運行現代科學技術，更好地促進業主及業主組織提升20**物業管理能力。我國20**物業管理行業雖然經歷了30多年的發展，取得了一定的發展。但總的來說，與發達國家相比還有許多不完善的方面，需要不斷地改進和提高。例如，20**物業服務企業或職業經理人等經營單位經營理念還比較落后，服務能力還很弱，現代科學技術在20**物業管理行業的應用還不夠充分。不少20**物業服務企業依靠房地產企業的支撐，自身經營和盈利能力較差，沒有創造良好的品牌效應，在施行一體化的20**物業管理過程中，沒有自己的服務特色和技術特長，依舊停留在簡單勞動和勞動密集型產業的傳統管理上，缺乏高素質人才，管理效率低下，沒有走技術創新和管理創新之路。

　　在20**物業管理中引進職業經理人的還很少，錯失了這一在眾多行業中普遍采用的高效的現代管理方法，使20**物業管理企業間的競爭和行業內部的管理創新缺乏動力。因此，建議現有的20**物業服務企業在參與20**物業管理外，還可大膽引進職業經理人制度，促進20**物業管理行業的適度競爭，通過市場引導各經營單位不斷提升服務能力，強化內部經營管理，以業主和業主組織為中心，提升20**物業管理服務能力，更好地為業主的20**物業服務，這樣20**物業保值增值才具有持續的保障。

　　四、業主自治管理的突破

　　業主及業主組織對20**物業的自治管理是歷史的必然選擇，要從根本上理順20**物業管理關系，推行20**物業管理區域實體化，建立20**物業管理區域科學合理的管理層次和管理機制，就要破除并改革當前20**物業服務企業對20**物業管理權的壟斷。在業主自治進程中，政府要大力宣傳、制定政策主動引導推進;20**物業服務企業和職業經理人等經營單位要主動調整管理方式、運作模式并真正落實以業主服務為宗旨工作思路和工作作風;業主及業主組織站在本20**物業管理區域自身的角度，根據本區域實際狀況創造性地開展工作，不但要做好治安維護、清潔衛生工作，更要培育自治能力和管理水平，增強自治能力，使業主權利得以維護和20**物業保值增值的目標得以實現，促進居民安居樂業，解決好我國最基本的民生問題———住的問題。

　　同時，需要清醒認識到業主自治管理在我國的形成還有一個過程，在現有20**物業管理現狀下，要實施業主自治管理，還需要推動20**物業管理行業在三個層面有實質性的突破:一是在20**物業管理思想觀念方面的突破與創新。在思想觀念上要由行政管理向業主自治管理轉變，政府由行政管理轉向市場服務。

　　認識到20**物業管理是政府、市場與業主不同利益主體多元互動下業主的自治管理。二是在20**物業管理制度上的突破與創新。我國要想通過20**物業管理搞好社會治理提升城市管理水平，必須要有系統的、配套的制度設計與安排，解決好當前20**物業管理過度行政化干涉的問題、開發商遺留事項讓20**物業公司受傷的問題、強勢的政府行政權力與業主自治邊界問題等。

　　此外，業主現有的水平距離業主自我管理還有一定差距，而20**物業管理法規滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致20**物業管理秩序混亂的根本原因。而創造性的20**物業管理制度建設，正是推動與保障20**物業管理和業主權利的關鍵。

　　三是在20**物業管理機制方面的突破與創新。良好的20**物業管理必須是業主廣泛參與的過程與結果，但據對業主的調查統計結果顯示，在20**物業小區里積極維權的業主大約占10%，保持沉默的也大約占10%，有80%的業主不大關心20**物業管理和小區事務。必須創造性地開展工作，將廣大業主發動起來，使全體業主共同關心、支持并參與家園管理與建設;明確業主組織在20**物業管理中的核心作用，做好相關業主組織的職責、權力設計，鼓勵、支持業主組織參與并提升小區20**物業管理水平;可以大膽在20**物業管理區域施行實體化管理并引入職業經理人制度，開創20**物業管理新局面。

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營改增中的物業管理納稅籌劃影響研究論文10-08

移動互聯網背景下物業管理的實踐研究論文10-08