城市物業管理問題面面觀

　　摘 要：論述了城市化進程中現代物業管理的作用。探討了城市化進程中物業管理的發展趨勢及城市小區物業管理問題。分析了造成物業管理問題出現的主要原因;最后提出了對改善物業管理的一些建議。

　　關鍵詞：物業管理 城市物業管理

　　0、引 言

　　物業管理是業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。它作為房地產業的分支產業之一，其行業的特殊性對物業管理從業人員個人能力提出了更高的要求。服務質量是物業的生命，而物業管理從業人員的能力又是制約物業服務質量的瓶頸。物業管理作為一個新興行業，它的發展是以服務作為主旋律的，長期以來，物業管理的發展方向、管理模式和戰略目標、服務的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業主滿意”。

　　1、城市化進程中現代物業管理的作用

　　維持或完善城市基礎設施和住宅以及公共建筑的功能，必須投入相應的人力、物力、財力。物業管理正好具備這種功能，通過創造管理服務軟設施，滿足業主或用戶在物業使用過程中的多元化需求。促進城市經濟發展。物業管理處于房地產消費階段的管理環節，在房地產保值、增值方面具有重大影響。房地產價值不僅與物業維修養護有直接關聯，而且房地產市場價格也會隨著物業品牌的優劣而隨時升降。良好的物業管理可以提升房地產的價值，低劣的物業管理或沒有物業管理，必然會直接或間接地影響房地產的保值、增值。

　　現代物業管理改善了過去陳舊簡單的房屋管理模式，使得房地產服務更加完善、有效，適應了現代房地產綜合開發的大生產方式以及房地產商品經濟發展的要求，推動了房地產業的良性發展，促進了城市房地產業運行體系的確立與完善。物業管理從業人員大部分來自于企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和部隊復轉軍人，對于緩解產業結構調整中的就業矛盾做出了貢獻。改善城市環境。現代化文明城市的建設，既需要加大城市基礎設施建設，也需要加強城市文明建設。在一定的居住范圍內，應綜合發揮基層、群眾自治組織、物業服務企業的共同作用，為維修房屋、整治環境提供及時有效的有償服務，使整個城市環境得到綜合整治，提高城市文明程度。城市環境的改善需要良好的物業管理，通過強化環境衛生管理、綠化系統建設和維護車輛管理、保安隊伍的管理和建設等，提升城市環境質量。維護社區穩定與城市治安。物業管理是社區服務的重要組成部分。物業服務企業在維護城市環境和秩序方面起到了積極作用。

　　優秀的物業管理能夠協調城市建設和物業管理各主體之間的關系，合理分配資源，維護社區穩定與和諧。物業管理是維護城市治安的最有效的載體，主要表現在：首先，物業管理會對公共安全設施進行設置和改造，能夠抑制和消除產生違法犯罪的一些因素和條件，為社區治安防范提供物質保障;其次，物業服務企業聘用專業的保安人員來加強安全防范，有利于維護城市治安;最后，物業服務企業具備一定的經濟實力，遵循社會主義市場經濟規律，為社區治安防范提供新的保障。

　　2、城市化進程中物業管理的發展趨勢

　　現代物業要求物業管理必須以業主為本，為業主提供優質的物業服務，而不是管理業主。隨著城市化進程中政府部門對物業管理行業監督力度的加強和業主對物業服務要求的增加，整個物業市場將會更加專業化。物業機構必須引進專業人才，提高物業服務水平，滿足城市化進程的需求。建立規范的運行機制和物業市場管理秩序。現代化城市的發展要求提供高效、規范的物業服務，物業服務企業應建立高效、規范的運行機制。政府和行業協會不斷完善物業管理行業的道德規范、自律準則和管理標準，促進物業管理的規范化。城市化進程中物業機構為業主提供的服務范圍不斷擴大，物業管理應根據《物權法》和《物業管理法》，明確物業管理權是業主的權利，依法為業主提供管理服務，營造良好的物業市場管理秩序。

　　建立合理的物業市場需求機制。市場發展的三大主要因素是價格、需求、競爭。隨著城市化進程的推進，這些因素的作用逐漸在規范企業市場行為、推動市場需求發展中體現出來。政府應進一步推動物業管理的專業化、市場化，嚴格實施《物業服務收費管理辦法》、《物業管理法》等相關法規，保證政府職能部門有效發揮質量監督作用，確保物業管理服務價格由市場機制自行決定，推動市場良性發展。

　　3、城市小區物業管理問題

　　新建住宅小區的物業管理現狀：

　　(1)管理發展越來越不均衡;

　　(2)立法還不夠完善;

　　(3)物業費繳納比較困難;

　　(4)配套設施還不夠完善，工程的質量問題較多

　　(5)物業公司的服務水平存在不同程度的差異。

　　在我國物業管理行業還屬于一個新興的行業，正處于其發展的初級階段，因此在人才的儲備上存在嚴重不足的問題，而一些高校的專業設置上也很少會涉及到具體物業管理課程，這在一定程度上限制了我國從事該行業的專業人數。現如今這種人才短缺問題的具體表現為：

　　(1)大多數從事該行業的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復合型、在許多方面都具備優秀能力的管理人才;

　　(2)從事物業管理方面的人才大多是從原有的房地產管理人才轉行過來的，這在一定程度上造成了他們專業知識的匱乏，經常會用處理房地產問題的那一套方法來處理工作中面對的各種問題，這在一定程度上并不能很好地解決產生的問題;

　　(3)在管理人才中多數是初級的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強的局限性。

　　(4)從事物業管理的基層工作者多數學歷比較低，這在一定程度造成了行業從事者整體的綜合素質偏低。

　　(5)物業管理的運營市場還不是十分成熟，一些準入機制還沒有得到有效的建立和實施，這在很大程度上導致了行業內不同企業在員工素質、資質等級以及設施的管理上均存在比較大的差距。

　　同時，許多物業企業還不懂得應用一些國際上的先進管理手段，在管理理念上和西方的發達國家還存在很大程度上的差距。

　　4、造成物業管理問題出現的主要原因

　　我國受地理條件的制約在經濟的發展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業管理行業發展的差異，我國最早的物業管理行業就是開始于南方一些經濟比較發達的城市，這些城市早期受率先執行改革開放政策的影響，在經濟的發展上具有得天獨厚的優勢，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進，而與之相關的物業管理行業也隨之開始興起。正是由于這些經濟發達地區的物業管理行業起步較早，再加之經濟條件較好，導致該地區的居民更容易接受這一全新行業的介入，相比之下，在中西部的一些經濟落后地區，許多業主面對高昂的物業管理費用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業管理在這些地區的發展和水平的有效提升。

　　企業自身建設水平的高低也是影響物業管理發展的一個重要影響因素，這主要集中在對物業管理人才的有效培養上。因為缺乏建設，導致了在該領域的專業建設缺乏有效的系統體系，在教育方面體現為專業師資力量的短缺，這使得培養的專業人才遠遠跟不上整體行業的發展進度。針對這種情況，國家于本世紀初開始在一些高職院校中增設物業管理的專業和課程，但是由于宣傳力度不強，使得許多學生對于這門專業不是十分了解，對其發展的前景也是抱有遲疑的態度，因此，各所院校每年的實際招生情況都不是十分的樂觀，這也是限制該領域人才培養的一個主要決定因素。

　　5、對改善物業管理的建議

　　加強物業服務宣傳，積極引導業主的物業消費理念物業服務行業要抓住“物業管理工作實際上就是服務型商品”的理念，引導業主樹立正確的消費理念，有效化解業主同物業服務企業之間的矛盾。加強員工素質培訓，大力提高服務質量和管理水平物業服務企業要抓好對員工業務能力和自身素質的提高，招聘專業的物管人才進行系統管理。對所管理的小區內的綠化、車位、健身廣場等設施，要加大投入，不斷提高服務質量。加大行業監管力度，在物業收費執行過程中要加強監督，避免只收費不服務、重復收要認真聽取群眾意見和建議，在業主和企業之間起到橋梁作用，以協助企業改進管理和服務，規范收費行為，促進物業服務管理健康發展。

【城市物業管理問題面面觀】相關文章：

我國欠發達城市物業管理存在問題10-01

物業管理在城市管理中存在的問題及對策10-08

城市垃圾的問題10-26

城市旅游品牌問題10-05

物業管理收費相關問題10-05

我國物業管理問題論文10-09

物業管理公司問題研究10-05

關于城市供熱問題的調查與思考11-22

探究物業管理收費難問題10-01

物業管理發展的問題論文10-09