房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的重要性探討論文

　　本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理，以目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別為切入點，簡要分析了應(yīng)當(dāng)如何建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點問題，繼而在此基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的運用與調(diào)整，以供讀者參考指正。

　　房地產(chǎn)屬于高利潤的行業(yè)范疇，但是在政策的宏觀調(diào)控之下，其利潤空間不斷被擠壓。為了適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，擴大經(jīng)濟成果，必須要實施目標(biāo)成本管理，準(zhǔn)確定位目標(biāo)利潤，有選擇性地降低經(jīng)營成本，全程落實，統(tǒng)籌兼顧，對出現(xiàn)超付或者未付差異的環(huán)節(jié)重點彌補與調(diào)整。

　　一、目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的醫(yī)別分析

　　所謂的目標(biāo)成本管理，即是一種在企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上，分解目標(biāo)成本，綜合考察評價的系統(tǒng)工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測定、事中控制、事后考核三個方面，旨在實現(xiàn)少投入，多產(chǎn)出的經(jīng)營目的。其與傳統(tǒng)成本管理的最大匳別在于：目標(biāo)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“市場價格-期望利潤”，價格視市場競爭情況而定，目標(biāo)利潤則視行業(yè)財務(wù)狀況而定。傳統(tǒng)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“成本+利潤率=產(chǎn)品價格”，難以貼近市場的需求，在應(yīng)對市場競爭方面缺乏靈活性，判斷有欠準(zhǔn)確。

　　二、建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點問題分析

　　1.明確項目目標(biāo)成本建立的時間節(jié)點房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項目進行目標(biāo)成本的設(shè)計工作，某一個具體的項目即是目標(biāo)成本的實際核算對象。目標(biāo)成本具備顯著的預(yù)測性特征，建議以設(shè)計方案作為時間節(jié)點的設(shè)定參考，因為既定的施工圖紙與設(shè)計方案原則上不會出現(xiàn)大的變動，以其作為目標(biāo)成本管理的時間節(jié)點會相對準(zhǔn)確一些。基于控制前期費用的重要目的，允許在項目立項之時便設(shè)定目標(biāo)成本，然而在后期需要及時調(diào)整。

　　2.建立反映市場變化與成本策略調(diào)整的機制當(dāng)前，我國政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大。在此背景之下，市場也必定會出現(xiàn)相應(yīng)的變化。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“剛性需求”的特征，然而在國家宏觀政策的調(diào)控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場變化與成本策略調(diào)整的機制，以合理規(guī)避因市場變化而產(chǎn)生的成本風(fēng)險。

　　3.設(shè)定目標(biāo)成本

　　在土地正式掛牌拍賣之前，開發(fā)部門基本上能夠以規(guī)劃條件為參考，預(yù)判出土地的費用。房地產(chǎn)企業(yè)拿下土地使用權(quán)之后，預(yù)算部門必須要參照項目的設(shè)計與施工方案計算并設(shè)定工程的成本，財務(wù)部門需要對包括利息支出在內(nèi)的財務(wù)費用進行合理的預(yù)測，而銷售部門則主要負(fù)責(zé)在市場實況的基礎(chǔ)上對項目所能帶來的經(jīng)濟效益進行合理的預(yù)測，繼而對銷售費用進行預(yù)測。打造完善而系統(tǒng)的項目成本預(yù)測體系，確保所設(shè)定的目標(biāo)成本和房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目維持一直，以開發(fā)成本為總綱，下設(shè)土地稅費、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建安工程費、間接開發(fā)費等子目錄，隨后把所預(yù)測得出的目標(biāo)成本全部進行分門別類處理，詳細地記錄到目標(biāo)成本管理文件當(dāng)中。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理運用與調(diào)整的重要性分析

　　1.運用目標(biāo)成本管理

　　（1）目標(biāo)成本管控主要由工程預(yù)算管理部門負(fù)責(zé)，工程預(yù)算管理部門針對工程款的支付情況進行全面的審核。每筆工程款項在支付之后，工程預(yù)算管理部門均需要把該筆資金款項詳細地記錄到成本模塊或者是關(guān)系軟件系統(tǒng)當(dāng)中去，其主要涉及的資金款項包括配套設(shè)施費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用等。

　　（2）前期工程費的錄入工作主要由前期開發(fā)部門完成，而財務(wù)部門則主要負(fù)責(zé)財務(wù)部門以及管理費用的錄入，同時完成會計核算的相關(guān)工作，分別記錄到相關(guān)的科目當(dāng)中去。

　　（3）各個部門均需要對實際錄入成本進行全面的對比，找出目標(biāo)成本與費用累積金額的實際差距，明確實際成本是否大于目標(biāo)成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對目標(biāo)成本進行調(diào)整，但是前提是房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層一致同意。

　　（4）完成項目的結(jié)算工作之后，成本管理工作人員將實際結(jié)算成本和目標(biāo)成本進行綜合性的對比分析，繼而根據(jù)對比分析的結(jié)果評估成本管理工作人員的業(yè)績，對相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗進行總結(jié)深化，幫助發(fā)現(xiàn)成本控制當(dāng)中所存在的部分問題，進而反映出企業(yè)經(jīng)營管理的漏洞所在，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理制度。

　　2.調(diào)整目標(biāo)成本

　　作為動態(tài)性質(zhì)的成本模式，目標(biāo)成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家政策的調(diào)整以及市場形勢的變化進行科學(xué)而合理的調(diào)整。筆者將在下文以開發(fā)進度為參照，就房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本調(diào)控進行簡要的分析。

　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)在通過合法的手段以及程序取得項目的開發(fā)權(quán)之前，必須要根據(jù)土地拍賣的具體條件進行項目成本預(yù)測，例如土地面積、土地容積率等，與市場的情況緊密結(jié)合，在對銷售進行預(yù)測的基礎(chǔ)上完成利潤預(yù)測的相關(guān)工作，最為可靠而準(zhǔn)確的預(yù)測主要有相關(guān)稅費與土地成本兩點。

　　（2）拿下項目的開發(fā)權(quán)之后，落實項目的立項工作，在立項的基礎(chǔ)上進行更深層次的成本預(yù)測。因為該過程的土地成本已經(jīng)基本確定下來，原則上不會出現(xiàn)太大的變動，所以關(guān)于前期行政規(guī)劃費用的預(yù)測結(jié)果是比較準(zhǔn)確的，可信度較高。

　　（3）確定設(shè)計方案之后，進行項目的配套費用、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用等的二次預(yù)測工作。一般而言，施工圖紙與設(shè)計圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進行成本預(yù)測調(diào)整。在項目的開發(fā)期間，以實際發(fā)生的成本為指標(biāo)，控制目標(biāo)成本預(yù)測。若引起實際成本大于目標(biāo)成本的因素具有不可預(yù)見的特征，并且無法避免，那么可適當(dāng)對目標(biāo)成本進行調(diào)整，使其與實際成本相吻合。

　　（4）成本效益原則是成本控制需要重點考慮的因素，實際上并非全部的成本差異以及成本變動均需要對目標(biāo)成本進行調(diào)整。筆者認(rèn)為，進行目標(biāo)成本調(diào)整需要滿足如下的幾點條件：設(shè)計方案發(fā)生較大的更改與變動；整個市場形勢出現(xiàn)明顯的變化，具有危及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的可能性；房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的成本調(diào)整范圍被突破。一般而言，成本變動的幅度介于成本預(yù)測比例的5%-8%之間可不進行調(diào)整，大于8%才進行調(diào)整，有助于保證房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理相對穩(wěn)定，避免造成意料之外的損失。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，筆者在此提出自身的觀點：房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理在對成本實現(xiàn)有效控制的基礎(chǔ)上，還可以起到兩點非常重要的作用，一是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，工程款項完全結(jié)清的難度也相對較大，采用目標(biāo)成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標(biāo)成本預(yù)測的結(jié)果準(zhǔn)確可信。二是房地產(chǎn)企業(yè)可借助目標(biāo)成本管理對土地增值稅清算的金額進行綜合預(yù)測，防止出現(xiàn)“先征后退”的問題。簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實施目標(biāo)成本管理，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，強化管理人員的成本控制意識，增強企業(yè)的市場競爭力。

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