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房地產(chǎn)金融防范問(wèn)題對(duì)策碩士論文
第1篇：我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究
當(dāng)今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)乃至世界都是重要產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)正日益顯示出在社會(huì)生產(chǎn)和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和導(dǎo)向的作用。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始、發(fā)展和穩(wěn)定的每個(gè)階段，都需要巨額資金和多種金融服務(wù)的支持，這些都需要房地產(chǎn)金融發(fā)揮其作用。
一、房地產(chǎn)金融的含義及作用
（一）房地產(chǎn)金融的含義
房地產(chǎn)金融的含義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)相關(guān)渠道籌融資和獲得各種金融服務(wù)，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、消費(fèi)等各個(gè)方面產(chǎn)生影響。
房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的一切金融活動(dòng)，含義相對(duì)籠統(tǒng)。后者則表現(xiàn)在各種具體的金融形式上，包括設(shè)立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，發(fā)行企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)股票基金上市，設(shè)立按揭性質(zhì)的證券公司等。
（二）房地產(chǎn)金融的作用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和消費(fèi)時(shí)需要資金，房地產(chǎn)企業(yè)則可以運(yùn)用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)的資金鏈循環(huán)，保障各項(xiàng)房地產(chǎn)工程穩(wěn)定進(jìn)行。
房地產(chǎn)金融的作用不僅僅只表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)方面，同時(shí)也對(duì)改善人民居住水平，培育支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)起到了保障作用。我國(guó)要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)必須要有長(zhǎng)期且明確的房地產(chǎn)金融政策支持。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其原因
（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指我國(guó)的金融系統(tǒng)，特別是我國(guó)的商業(yè)銀行，在為房地產(chǎn)商提供金融服務(wù)，融通資金，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)時(shí)，遇到各種事先沒(méi)有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實(shí)際收益偏離了預(yù)期收益，金融系統(tǒng)將要承受的各種風(fēng)險(xiǎn)。這里需要指出的是，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)既包括可能的未知損失，同時(shí)也包括可能的未知收益情況，本文將著重研究的是未知損失方面。
房地產(chǎn)行業(yè)由于是高投資同時(shí)具有高利益的行業(yè)，決定其先天就是高風(fēng)險(xiǎn)的。中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史數(shù)十載，已經(jīng)基本形成了一套組成結(jié)構(gòu)明顯的金融體系，其以我國(guó)商業(yè)銀行貸款為主，房地產(chǎn)基金，住房?jī)?chǔ)蓄銀行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不再只是單獨(dú)業(yè)務(wù)，某個(gè)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而是整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類
1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。（1）信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)或者住房消費(fèi)者由于缺失信用所造成風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)。由于他們向銀行借款后無(wú)力償還或者不愿償還，導(dǎo)致貸款銀行不能按時(shí)甚至無(wú)法收回本金及利息，造成了嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既可能是貸款前商業(yè)銀行對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后其他情況的變動(dòng)造成的。
（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是一種現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金或者隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他金融資產(chǎn)，導(dǎo)致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)和滿足客戶取款要求。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有兩種，包括原發(fā)性和繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。前者指的是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例不合理，中長(zhǎng)期貸款比例相比短期過(guò)高，而滿足客戶提款需要的現(xiàn)金不能完全通過(guò)現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券彌補(bǔ)，同時(shí)融入現(xiàn)金的方法和渠道有限，最終結(jié)果是流動(dòng)性不足，導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。后者則是由信用風(fēng)險(xiǎn)引起的。
（3）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在融通資金時(shí)，銀行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中長(zhǎng)期貸款所占比例大，如果銀行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)多以活期存款投入，就極容易造成風(fēng)險(xiǎn)。
（4）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果中長(zhǎng)期貸款中存在逾期不還、無(wú)力償還和無(wú)法追索等質(zhì)量差的貸款，就會(huì)形成壞賬，銀行業(yè)就會(huì)面臨資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
（5）利率風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款利率下調(diào)、存款利率上調(diào)，或者說(shuō)二者同向變動(dòng)但利率差不斷變小，都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)，使銀行在經(jīng)營(yíng)方面造成損失。在中長(zhǎng)期貸款中利率變化很大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長(zhǎng)，自然銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。
（6）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時(shí)，通貨膨脹會(huì)影響實(shí)際利率，使其下降甚至變成負(fù)數(shù)，對(duì)銀行業(yè)極其不利，造成銀行業(yè)資金損失。
2.其它風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)除了上述風(fēng)險(xiǎn)外，還存在很多其他風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)銀行在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中由于失誤造成的操作風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程存在問(wèn)題導(dǎo)致效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家相關(guān)政策變動(dòng)造成的政策風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及信托方面的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)法律不了解引起的法律風(fēng)險(xiǎn)等。
（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近些年來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)暴利特點(diǎn)的影響，大量企業(yè)轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)謀求高利潤(rùn)，然而這些企業(yè)里能達(dá)到在證券市場(chǎng)上市融資標(biāo)準(zhǔn)的是少之又少。絕大多數(shù)企業(yè)還是依靠銀行提供貸款來(lái)融資。有實(shí)際數(shù)字表明，全國(guó)房地產(chǎn)貸款中依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達(dá)80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。
2.相關(guān)政策、法律不健全。目前我國(guó)存在一種比較極端片面的現(xiàn)象，某些地區(qū)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，從而為了去片面追求GDP的增長(zhǎng)，容易造成這些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在很差的資信、房屋竣工期限與質(zhì)量都無(wú)保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。
3.銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對(duì)稱。在信息的了解程度上，開(kāi)發(fā)商比銀行更有優(yōu)勢(shì)。銀行并不了解開(kāi)發(fā)商的情況，也不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度，而開(kāi)發(fā)商直接掌握自身的全部信息同時(shí)深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。再加之我國(guó)個(gè)人和企業(yè)信用制度還不完善，極易出現(xiàn)空手套白狼的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
從根本原因上看，土地制度、商業(yè)銀行管理體系、房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜等綜合因素造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此我國(guó)應(yīng)加大對(duì)相關(guān)方面的改革力度從而來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大。如果我們僅僅從房地產(chǎn)金融運(yùn)行規(guī)則和機(jī)制本身去考慮，結(jié)合相關(guān)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和根據(jù)中國(guó)當(dāng)前國(guó)情，可通過(guò)以下幾點(diǎn)加以防范與控制：
（一）創(chuàng)造多元化的融資渠道和發(fā)行證券來(lái)轉(zhuǎn)移分擔(dān)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)
目前我國(guó)一方面要控制銀行信貸規(guī)模，另一方面要?jiǎng)?chuàng)造其他融通資金的方法與途徑，通過(guò)各種不同的途徑轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)分散在不同領(lǐng)域。這樣一來(lái)，我國(guó)便可以基本解決房地產(chǎn)商過(guò)分依賴商業(yè)銀行的問(wèn)題。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行股票、企業(yè)債券等融通資金。
（二）運(yùn)用我國(guó)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，調(diào)節(jié)、控制和引導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)；運(yùn)用中央銀行的監(jiān)管職能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)有力的監(jiān)督管理
健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不僅有利金融系統(tǒng)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定也至關(guān)重要，因此我國(guó)政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，控制風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)各種金融機(jī)構(gòu)能夠合理公平的競(jìng)爭(zhēng)，維持其健康穩(wěn)定。同時(shí)，中央銀行應(yīng)加大調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題并能夠精準(zhǔn)分析，及時(shí)將相關(guān)信息公開(kāi)，及時(shí)對(duì)相關(guān)不利態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)警并積極采取應(yīng)對(duì)措施，指導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)的行為并嚴(yán)格監(jiān)管。房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（尤其在中國(guó)是半壟斷性），當(dāng)上調(diào)利率時(shí)，確實(shí)能夠抑制住房需求，但并不會(huì)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。開(kāi)發(fā)商不會(huì)為了增加銷售量去降價(jià)出售，他們往往會(huì)暫時(shí)不賣房，囤積住房，等到購(gòu)買(mǎi)力恢復(fù)正常后反而去加價(jià)銷售。因此，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)抓住房地產(chǎn)問(wèn)題的根源，比如說(shuō)從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對(duì)土地的監(jiān)管，從根本上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。
（三）建設(shè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)
我國(guó)應(yīng)該建設(shè)相關(guān)方面的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)分析房地產(chǎn)的供給和需求，及時(shí)預(yù)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定持續(xù)的監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)金融體系。
（四）完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
結(jié)合中國(guó)國(guó)情和國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，合理制定相關(guān)政策法規(guī)來(lái)有效防范控制風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定與發(fā)展。
（五）完善我國(guó)的個(gè)人以及房地產(chǎn)商的信用制度
目前我國(guó)還處于個(gè)人和企業(yè)相關(guān)信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應(yīng)逐步建立完善的適合我國(guó)國(guó)情的信用制度。通過(guò)信用制度約束個(gè)人和企業(yè)的行為，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定。加大防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的力度，才能有效保障房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。
第2篇：關(guān)于抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議
房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，規(guī)模較大，房?jī)r(jià)較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和其他方式的融資風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門(mén)積極研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的抑制方法。探索抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深刻意義。
1我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類
1.1銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對(duì)銀行的回報(bào)率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國(guó)中央銀行缺乏對(duì)商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)與監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長(zhǎng)的現(xiàn)象，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，不良房地產(chǎn)貸款會(huì)影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)嚴(yán)重的資金損失。具體來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導(dǎo)致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無(wú)法滿足客戶的資金需求，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。再次，土地儲(chǔ)備貸款存在著較大的隱性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，政府部門(mén)壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣所得成為了政府部門(mén)財(cái)政收入的重要來(lái)源。但土地儲(chǔ)備貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，盲目收購(gòu)大量土地而不考慮市場(chǎng)需求會(huì)導(dǎo)致土地?zé)o法賣出，貸款難以償還，進(jìn)而引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)債率高居不下，維持在70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)難度逐漸加大，信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升。
1.2其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)將信貸風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)嚴(yán)重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較高，資金用量較大，我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)機(jī)制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按期償還債券，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
首先，房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)成正比，房地產(chǎn)投資越大，房?jī)r(jià)越高。且房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。但是，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融過(guò)度支持極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。再次，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)影響到房?jī)r(jià)。這是因?yàn)椋谌藗兪杖胨讲粩嗵岣叩那闆r下，居民消費(fèi)能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。
3抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議
3.1抑制過(guò)度投機(jī)投資
首先，政府應(yīng)加強(qiáng)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，積極運(yùn)用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進(jìn)而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。因此，政府應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套和第三套方的消費(fèi)者采取政策限制，避免投機(jī)性炒房。對(duì)于在短期內(nèi)頻繁倒賣住房的消費(fèi)者和投資者，政府應(yīng)采取相應(yīng)的稅收政策，提高稅率。另外，對(duì)于房屋空置問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)積極實(shí)施房屋空置稅，提高投機(jī)炒房者的投機(jī)成本，減少投機(jī)炒房的現(xiàn)象。
3.2落實(shí)存款保險(xiǎn)制度
存款保險(xiǎn)資金主要指金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)繳納的保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險(xiǎn)制度能夠加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，進(jìn)而保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)成立金融資產(chǎn)管理工作，對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的資金管理進(jìn)行監(jiān)督，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.3銀行積極控制信用風(fēng)險(xiǎn)
首先，我國(guó)應(yīng)積極實(shí)施個(gè)人征信制度，根據(jù)個(gè)人的信用卡、消費(fèi)信貸等狀況對(duì)消費(fèi)者的信用程度進(jìn)行評(píng)估，建立個(gè)人信用檔案。銀行應(yīng)在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺(tái)，在全國(guó)范圍內(nèi)共享個(gè)人信用信息。另外，政府應(yīng)積極加快法律體系建設(shè)，出臺(tái)相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個(gè)人征信制度提供立法保障。其次，我國(guó)應(yīng)積極完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的征信制度，對(duì)泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對(duì)于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風(fēng)險(xiǎn)。
第3篇：我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問(wèn)題及對(duì)策探析
自20世紀(jì)90年代我國(guó)市場(chǎng)化住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融得到了發(fā)展，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、維持金融市場(chǎng)穩(wěn)定、促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。但因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)金融相對(duì)其他金融市場(chǎng)而言起步較晚，整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)還不夠成熟，結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，發(fā)展程度落后于我國(guó)金融市場(chǎng)的整體水平，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用尚未完全發(fā)揮出來(lái)。所以，我們要明確房地產(chǎn)金融的意義，尋求途徑改善房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，從不同角度支持其創(chuàng)新，讓我國(guó)房地產(chǎn)金融得到進(jìn)一步的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)金融概述
房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售、購(gòu)買(mǎi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)信用渠道、貨幣渠道所進(jìn)行的各種籌融資活動(dòng)和相關(guān)金融服務(wù)的各種資金融通活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的特性，根本上來(lái)說(shuō)具有金融的屬性，企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)金融可以進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)換。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)投資有著越來(lái)越大規(guī)模的資產(chǎn)需求，房地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展創(chuàng)新吸收社會(huì)資金，通過(guò)各種金融產(chǎn)品、金融工具向房地產(chǎn)企業(yè)提供廣泛的資金來(lái)源，是前進(jìn)方向。
二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用
（一）促進(jìn)資金流通
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個(gè)重要作用即是促進(jìn)資金的流通，房地產(chǎn)金融在金融產(chǎn)品與金融工具等方面，給房地產(chǎn)投資者提供了更多的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在市場(chǎng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場(chǎng)的金融體系和市場(chǎng)的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報(bào)率，確保了金融資金的流通。
（二）提高經(jīng)濟(jì)效益
創(chuàng)新和發(fā)展房地產(chǎn)金融，有助于融通社會(huì)資金，緩解由于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足且依賴于銀行借貸造成的風(fēng)險(xiǎn)集中情況，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民消費(fèi)，證券市場(chǎng)發(fā)展，有利于資金使用效率提高，增加多環(huán)節(jié)資金使用，加快企業(yè)和銀行等主體的經(jīng)濟(jì)代謝，提高經(jīng)濟(jì)效益。
（三）增加社會(huì)福利
增加社會(huì)福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一，同時(shí)是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新給大眾消費(fèi)者創(chuàng)造更多種類的金融產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新在一定程度上減少了經(jīng)濟(jì)壓力，從而促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，帶動(dòng)社會(huì)福利的不斷提升。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不足之處
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在局限性
在我國(guó)，房地產(chǎn)的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤(rùn)空間，投資房地產(chǎn)有著巨額利潤(rùn)，大量銀行信貸資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)信貸額度占銀行信貸比重非常大，導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)集中，銀行也承擔(dān)著絕大部分房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量大，從開(kāi)發(fā)到竣工每個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出，直到銷售或者出租時(shí)才能獲得收益，期間費(fèi)用也極其高昂，像廣告宣傳費(fèi)用、辦公費(fèi)用、員工工資等。根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中有七成以上是直接或間接來(lái)源于銀行。相比而言，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金一般不從商業(yè)銀行獲得，更多是靠各類基金進(jìn)行融資。比如美國(guó)的房地產(chǎn)資金來(lái)源比重為15%是銀行貸款，70%是企業(yè)其他渠道融資而來(lái)。很明顯，單一的融資渠道造成了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，一旦從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，很容易造成資金回流受阻，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，影響整個(gè)金融體系穩(wěn)定。
（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品較為單一
我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類不足，同質(zhì)化現(xiàn)象普遍存在，層次較低，房地產(chǎn)類股票、債券、信托、基金等金融工具發(fā)展還比較滯后，而且，房地產(chǎn)類金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性較差，比如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，比較多在1-2年，但房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)需要更長(zhǎng)的周期，一般長(zhǎng)于兩年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)期限，造成了這種金融工具對(duì)解決房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性不足的有效性并不明顯。
（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系尚不完善
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要發(fā)展的是一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量還有待提高，發(fā)展不足，發(fā)展空間不夠完善，缺乏信譽(yù)的市場(chǎng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資者與消費(fèi)者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，有必要建立多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。金融市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)作，離不開(kāi)強(qiáng)大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺(tái)、服務(wù)咨詢渠道、經(jīng)營(yíng)管理建議等等。而我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸、咨詢等業(yè)務(wù)無(wú)法充分開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在企業(yè)的運(yùn)作過(guò)程中不斷暴露，最終對(duì)企業(yè)的生存造成致命的影響。因此應(yīng)該完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，從而提高房地產(chǎn)金融的發(fā)展質(zhì)量。
（四）金融機(jī)構(gòu)的參與比較有限
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常只包括開(kāi)發(fā)商、銀行和購(gòu)房人三者，金融機(jī)構(gòu)的參與較少，市場(chǎng)化水平還比較低。因?yàn)槿鄙贆C(jī)構(gòu)投資者的參與，難以發(fā)揮出其他市場(chǎng)參與者在平衡供求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上面的作用，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在銷售住房時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)供求不平衡的情況，使得銷售成本造成的房?jī)r(jià)波動(dòng)加劇，同時(shí)提高了給開(kāi)發(fā)商貸款的銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也不利于發(fā)揮出其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度。
四、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應(yīng)對(duì)之策
（一）實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限性造成的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)集中問(wèn)題，應(yīng)采取相應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分散投資風(fēng)險(xiǎn)的措施。電子信息技術(shù)發(fā)展很大程度上促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越依賴于互聯(lián)網(wǎng)金融，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住這樣的機(jī)會(huì)，打破傳統(tǒng)融資概念的局限，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的融資條件。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，首先要積極推動(dòng)銀行信貸資產(chǎn)證券化，通過(guò)將銀行釋放出的貸款轉(zhuǎn)賣給證券市場(chǎng)上的投資者，能夠分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高銀行資金流動(dòng)性。目前房地產(chǎn)金融證券化發(fā)展確實(shí)緩慢，因此我們要提高對(duì)證券化發(fā)展的重視程度，完善相關(guān)法規(guī)制度，敢于在一定程度上進(jìn)行創(chuàng)新嘗試，從而真正發(fā)揮證券化的作用。2005年3月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)，這標(biāo)志著住房抵押貸款證券化在我國(guó)正式拉開(kāi)序幕。建設(shè)銀行于當(dāng)年年底發(fā)行了“建元”，意味著我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創(chuàng)立。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新
我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類不足、質(zhì)量差，在很大程度上阻礙了金融創(chuàng)新的進(jìn)程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富，以此吸引投資者、消費(fèi)者的關(guān)注，從而促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融充分發(fā)展、傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化的大環(huán)境下，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托、指數(shù)化等金融產(chǎn)品，在確保金融產(chǎn)品的安全性、規(guī)范性與創(chuàng)新適度性的基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，吸收社會(huì)資金進(jìn)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保障領(lǐng)域。例如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），目前我國(guó)還處于探索階段，為了更好推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展，應(yīng)充分借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。首先，應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī)，對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善，對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次，應(yīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理，強(qiáng)化信托行業(yè)的自律機(jī)制，保障REITs的規(guī)范發(fā)展。第三，要完善信息的公開(kāi)化制度，讓信息的需求者能夠及時(shí)快速得到房產(chǎn)信息、相關(guān)的政策信息和金融信息等，推進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展進(jìn)程。
（三）完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系
一個(gè)發(fā)達(dá)的、健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)都健康全面發(fā)展的多層次市場(chǎng)組成的。一級(jí)市場(chǎng)是發(fā)行市場(chǎng)，包括如住房抵押貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信用借貸市場(chǎng)等；二級(jí)市場(chǎng)是流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)信用的再交易、再流通市場(chǎng)。而我國(guó)現(xiàn)有情況下，相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展，二級(jí)市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)，兩級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展存在著很大的差異性。這就要求完善金融市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置，進(jìn)行一級(jí)市場(chǎng)完善的同時(shí)，也要大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。合理適度開(kāi)發(fā)住房抵押貸款的股票市場(chǎng)和證券，進(jìn)行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，縮小一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展差距，在注重房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)積極探討發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)創(chuàng)新與發(fā)展，突破房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的瓶頸制約。
（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的作用
同我國(guó)住房由開(kāi)發(fā)商直銷的方式不一樣，國(guó)外很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住房銷售時(shí)是通過(guò)投資機(jī)構(gòu)以代銷的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，對(duì)那些不能按時(shí)銷售出去的房子，投資機(jī)構(gòu)先用自己的錢(qián)將其買(mǎi)下，再進(jìn)行銷售。不僅如此，機(jī)構(gòu)投資者在住房市場(chǎng)出現(xiàn)供求不平衡的現(xiàn)象時(shí)，可以拋出和持有住房來(lái)緩解供求變化帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，與我們所理解的投機(jī)不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，可在我國(guó)增加房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供支持與保障。可由我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會(huì)，給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔(dān)保，減小了居民對(duì)于資金的憂慮。再者就是成立專門(mén)的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)公司，公司可開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、項(xiàng)目保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，更好地為金融創(chuàng)新提供服務(wù)，形成一個(gè)健全而完善的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新盡管取得了一定進(jìn)展，但依然面臨著很多問(wèn)題和挑戰(zhàn)，隨著全球經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場(chǎng)，有助于促進(jìn)金融市場(chǎng)有序高效運(yùn)行，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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