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簡析我國物業(yè)管理
摘要：本文主要介紹了我國的物業(yè)管理問題，首先闡述了物業(yè)管理的作用和地位，然后論述了物業(yè)管理中存在的問題，以及針對這些問題提出了相應的對策。
關(guān)鍵詞：物業(yè);管理;發(fā)展
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務技術(shù)，按照委托管理合同，對己投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。
一、物業(yè)管理的地位與作用
隨著經(jīng)濟體制改革的深化，我國的物業(yè)管理也逐步得到完善和發(fā)展，其促使經(jīng)濟發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地位和作用日益凸現(xiàn)。物業(yè)管理的作用主要可以歸結(jié)為以下幾點：
1.物業(yè)管理可以促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)改革也在向縱深發(fā)展。我國房地產(chǎn)體制改革的方向是市場化和商品化。隨著房屋商品化的逐步實施，原來公房所有制為主體的房屋格局被大量的、分散的房屋產(chǎn)權(quán)格局所取代，使得傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門管理房產(chǎn)的辦法再也不能適應發(fā)展需要了。產(chǎn)權(quán)多元化要求管理社會化，要求有與之相適應的房屋管理新模式。物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)體制改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)管理體制改革的意義和作用。物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展無疑大大拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，推進了房地產(chǎn)投資機制的形成，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。.
2.物業(yè)管理可以不斷地提高房地產(chǎn)業(yè)投資效益。
隨著國家宏觀政策的調(diào)整，粗放型的經(jīng)濟增長方式正逐步被集約型經(jīng)濟增長方式所取代。為適應市場競爭需要，房地產(chǎn)業(yè)必須向效益增長型轉(zhuǎn)變，必須加強管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好狀態(tài)和正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務、專項業(yè)務和特色業(yè)務的服務，改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)檔次，進而推動物業(yè)升值;另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，提高該物業(yè)的市場交易率，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。
3.物業(yè)管理可以完善城市功能，提高城市品位。
物業(yè)管理可以為居民創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作、生活環(huán)境。人們生活水平的提高，生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)保養(yǎng)和事務管理，而且在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”。在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和睦共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改造城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起到積極推動作用。
4.物業(yè)管理可以推動外向型經(jīng)濟的發(fā)展。
物業(yè)管理不受地區(qū)、國家或社會制度的限制。隨著越來越多的外商來中國大陸投資，他們需要為自己公司和工作人員購置一個方便、高效的工作和居住場所。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，很多投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商到中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌，改善我國投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。
二、我國物業(yè)管理問題中存在的問題及成因
1.業(yè)主沒有接受物業(yè)管理有償服務的觀念。
業(yè)主法律意識淡薄，雙方權(quán)利義務關(guān)系不明確。業(yè)主拖欠物業(yè)費用，使物業(yè)公司陷入經(jīng)營困境。我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的建設明顯滯后于物業(yè)管理的發(fā)展，雖然各地也出臺了相應的規(guī)章制度，但從全國來看，各地的法律法規(guī)不統(tǒng)一，不配套，不完善。由于國家沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)的約束，在遇到實際問題時，很難進行法律界定。
2.物業(yè)公司的管理方式不完善不科學。
物業(yè)公司的服務內(nèi)容不規(guī)范、不明確。物業(yè)管理人員素質(zhì)低物業(yè)公司除少數(shù)管理人員為正式職工外，其余人員如清潔、維修、保安等全為臨時工。管理人員因為是從開發(fā)公司調(diào)配的，大都沒有物業(yè)管理經(jīng)驗，年齡都在30歲以上，除個別是大專畢業(yè)外，文化程度大多為高中以下。臨時工則為招聘的下崗職工及農(nóng)民工，經(jīng)過簡單培訓上崗，沒有或基本沒有專業(yè)技能，人員素質(zhì)低。既沒有管理經(jīng)驗，又缺乏以人為本、主動服務的觀念，加上公關(guān)能力低，出現(xiàn)問題不會處理。
三、提高物業(yè)管理水平的措施
1.采取措施，改善物業(yè)管理微觀經(jīng)營環(huán)境。
營造健康的生存環(huán)境，需要物業(yè)管理企業(yè)自律真正適合廣大業(yè)主需要的是一種優(yōu)質(zhì)的、規(guī)范的、收費合理的、穩(wěn)定的物業(yè)管理服務。要提供這樣的服務，自然需要物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平和服務質(zhì)量。營造健康的生存環(huán)境，需要業(yè)主的理解。營造健康的生存環(huán)境，需要開發(fā)商的支持，需要媒體的善待，我國物業(yè)管理業(yè)還不成熟，問題確實存在，也正因為如此才更迫切地需要各類媒體更多的關(guān)懷與善待，通過更多的正面輿論引導，幫助業(yè)主樹立正確、理性的物業(yè)管理消費觀。營造健康的生存環(huán)境，需要政策的扶持，需要加強政府監(jiān)管。
政策法規(guī)要進行適當、及時的調(diào)整，為物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展維持一個良好的秩序。營造健康的生存環(huán)境，需要行業(yè)協(xié)會的服務，物業(yè)管理協(xié)會應充分地發(fā)揮其為企業(yè)服務，為企業(yè)搭橋的職能，從企業(yè)的根本利益出發(fā)，維護企業(yè)的合法權(quán)益。
2.應該做好建管銜接工作。
把物業(yè)管理工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)，在市場經(jīng)濟條件下，要密切物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，把物業(yè)管理工作貫穿于建設開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。“物業(yè)管理”與開發(fā)商的結(jié)合不但從商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且從規(guī)劃設計、施工到銷售，物業(yè)管理都要積極參與。這有助于將一些先進的管理理念植根于開發(fā)的全過程，有助于切實保障業(yè)主權(quán)益，保證物業(yè)管理整體目標的順利實現(xiàn)。
3.應該不斷地完善物業(yè)管理收費機制。
物業(yè)管理服務標準的確定要根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，從高到低分為一級、二級、三級三個服務等級。制定標準，就是將物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量及服務水平分等級定級，企業(yè)只有達到相應的服務水平，才能收取相應檔次的管理費。業(yè)主亦可按需選擇服務標準而承擔相應的物業(yè)管理費用，避免物業(yè)企業(yè)一言堂或?qū)I(yè)主本不需要的服務項目強加于業(yè)主頭上。同樣，物業(yè)公司按照雙方協(xié)商的標準提供服務，按質(zhì)論價，依約服務，接受監(jiān)督。
4.加強物業(yè)管理者的文化素質(zhì)。
隨著國家經(jīng)濟建設的發(fā)展和對外開放的擴大，應該不斷加強企業(yè)文化建設，樹立企業(yè)服務品牌，走出一條以培育有特色的企業(yè)精神為切入點、以創(chuàng)造自身品牌為重點，以塑造企業(yè)形象為落腳點的全面加強企業(yè)文化建設，加快企業(yè)發(fā)展的路子。競爭的關(guān)鍵是特色，特色的核心是品牌，品牌的保障是文化。以文化打造品牌，以品牌競爭市場，實際上品牌就是文化。創(chuàng)建品牌是建設個性企業(yè)文化的有效載體。
參考文獻：
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