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基于優勢分析原理的房地產金融深化研究論文
1引言
金融深化理論的核心觀點是一國的金融體制與該國的經濟發展之間存在一種相互刺激和相互制約的關系。其中，金融規模和結構的變化是金融深化的重要內容之一。房地產作為一種重要產業，在各個國家都會經常受到各種各樣的宏觀調控。隨著宏觀經濟條件的改善和房地產業的不斷發展，房地產金融自然要進入一個不斷深化的過程。同時，房地產金融也會為房地產業的發展提供更為有力地支撐。所以，通過考察房地產金融深化的比較優勢，來考查對房地產業的宏觀調控是否有效以及如何進行宏觀調控具有重要意義。
目前，國內外關于房地產金融深化的研究主要是從其涉及的各個方面做單獨的探討。就整體房地產金融規模和結構而言，國外尚無此方面的研究，國內的研究也很少。房地產金融包括住房金融、商業房產金融和地產金融。本文以上述三方的總體為研究對象。（王重潤，2006)只是我國房地產金融的總體結構特征和相應的風險進行了定性研究，并未涉及歷年的房地產金融規模特征及變化；（中國人民銀行房地產金融分析小組,2005)研究了1998年以來我國房地產金融的總體規模、結構、相關政策變化、房地產金融風險及相應控制措施。此文是目前國內關于宏觀房地產金融規模、結構和政策等方面同時進行論述最全面文獻,但中除了采用定性分析和統計分析外，并未采用其它定量研究方法；(Ltying,J.,1998)只研究了美國的住房金融結構和貨幣政策帶來的影響⑴，忽略了商業房產和地產，內容涉及不夠全面；（皮舜，武康平，2006)通過計量經濟學原理得出中國宏觀的房地產市場與金融市場具有一定程度的共生性，雖然在定量研究上有所突破，但研究中未涉及房地產金融的結構和規模的匹配關系⑷；（郁文達，2001)雖然運用金融結構法和新制度經濟學在研究方法上有所突破，但其研究內容只涉及了住房金融;(常永勝，2001)雖然以宏觀房地產金融為研究對象，但其主要目的在于分析我國房地產金融組織體系、市場體系和宏觀調控體系的構建和深化問題(張薇，徐玉梅，2006)只是就宏觀房地產金融發展中存在的問題和趨勢作了簡單的探討;上述文獻均未探討房地產金融結構變化對房地產金融比較優勢所帶來的影響。
因此,本文應用灰色系統優勢分析原理從房地產金融規模與結構變化對房地產經濟發展的影響來探討我國房地產金融深化過程的比較優勢問題。本文的研究將為房地產金融的定量研究提供一種新的思路。
3實證分析
3.1指標的選取
選取房地產經濟系統的三個主要指標：房地產銷售額（體現了房地產經濟的經營規模）、施工面積（體現了房地產經濟的生產規模）、城鎮人均居住面積（體現了房地產經濟發展的存量規模）。
房地產金融指標選取房地產開發資金來源的三大主要渠道指標（按國家統計局口徑分類），即企業自籌、其他來源資金（包括定金和預收款）和國內貸款；由于另外來源渠道國家預算、國外投資、債券、股票和信托投資合計總體規模除97年和98年在8%-10%(按房地產開發資金來源總規模計算）以外，其余年份均在3%左右，同時考慮到上述幾類數據波動性非常大,缺少規律性，對房地產經濟發展貢獻有限,且對計算結果影響較大，因此計算中，未包含此部分數據。
以房地產銷售額、施工面積和城鎮人口人均居住面積作為系統特征數據序列，以企業自籌、其他來源資金和國內貸款作為相關因素行為序列，數據序列為1997年-2005年（數據來源：中國高校財經數據庫）。
3.2計算
(2)相關因素優勢變動原因分析從總體上看，隨著房地產開發規模的持續快速擴大,盡管我國的房地產金融規模也迅速擴大，但是房地產金融優勢卻呈現了逐年下降的趨勢。主要是由于目前我國的房地產金融深化以金融量性成長為主,質性成長嚴重不足，比如①多年以來房地產融資渠道單一，一直以銀行信貸供給和民間非正規金融供給為主,而房地產類股票、信托、債券等合規性的金融工具的融資作用卻微不足道，對房地產金融渠道規模的貢獻一直維持在1-2%左右;②房地產金融市場整體流動性差，缺少金融創新，既有的主融資方式資源配置效率低下；③整個房地產金融深化過程中促進房地產金融創新和市場化改革的政策、法規缺位;④由于政府監管的缺失，再加之開發商過多地追求利潤而違規甚至違法操作，導致開發商金融人格嚴重缺失，而開發商又是房地產金融行為主體重要組成部分，因此，對于整個房地產金融系統的健康成長造成很大不利影響。
4結論和政策建議
(1)通過優勢分析原理實證表明在我國的房地產金融深化過程中，房地產開發規模越大,房地產金融相對優勢越弱；
(2)我國目前的房地產金融深化特征是以金融量性成長為主，質性成長嚴重不足，缺乏金融創新和主體塑造，不利于房地產金融成長的長期性和持續性；
(3)本文的研究方法亦適用于分析宏觀金融和其它產業金融深化過程的比較優勢及其產生的原因；
(4)我國當前的房地產金融深化政策應著力于改善房地產金融資源的流向和配置效率，進一步優化房地產金融的量性擴張，同時放開房地產金融政策,促進房地產金融創新,加強政府監管，促進房地產金融行為主體的塑造和金融人格的形成，從而提高房地產金融的質性成長比重。
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