關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的探究論文

　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因為這會對企業(yè)日后的經(jīng)營方向及對策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。

　　前言

　　企業(yè)財務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計出能夠滿足市場需要或提供優(yōu)質(zhì)價廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1企業(yè)要實行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護股東權(quán)益的重要手段

　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎(chǔ)，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)

　　古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點，沒有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證

　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強企業(yè)，都是通過完善的管理制度，實現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

　　2房地產(chǎn)項目成本管理的幾個階段

　　2.1項目投資階段的成本管理

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個房地產(chǎn)公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進行分析，例如項目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場要求的房地產(chǎn)項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等進行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準(zhǔn)確估算。這就進入項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。

　　2.2項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理

　　項目規(guī)劃設(shè)計階段是對投資項目進行必要的設(shè)計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計規(guī)劃人員的人工費、材料費、設(shè)備維護費，另外還可以降低工程項目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當(dāng)?shù)囊�入招�?biāo)制度是一個不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計規(guī)劃方案，同時可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進行項目設(shè)計，否則就會造成投資成本過高、建設(shè)周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經(jīng)濟效益最大化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會對項目設(shè)計進行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實現(xiàn)。

　　2.3項目施工階段的成本管理

　　房地產(chǎn)項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復(fù)雜性超過其他的幾個環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點。質(zhì)量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進行分析：

　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計

　　這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設(shè)計體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計一般都會包含項目質(zhì)量、施工進度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現(xiàn)問題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對施工工程成本進行了管理。

　　2.3.2物資采購方面要做到比價

　　物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購過程對質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽等方面進行把關(guān)，同時對不同的供應(yīng)商進行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質(zhì)量的同時降低成本。

　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更

　　工程出現(xiàn)變更必然會造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設(shè)計圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強管理相關(guān)合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。

　　2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實施離不開資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項目開發(fā)過程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進度節(jié)點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預(yù)算被動支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項目開發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項目周期內(nèi)任何一個階段、任何一個單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。

　　3結(jié)語

　　綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

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