物業管理企業的風險因素

時間：2022-10-08 22:55:37 物業管理畢業論文我要投稿

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物業管理企業的風險因素

　　物業管理企業的風險因素，下面帶來的物業管理企業的風險因素相關論文范文，歡迎閱讀。

　　物業管理企業的風險因素【1】

　　摘要作為整個物業(資產)管理的大環境所帶來的風險，筆者可以引用經濟學中“系統風險”這個概念來詮釋此類風險，也就是說這種風險是不可分散風險，是不能夠通過人為手段消減的，無論是大型公司還是中小型企業都是無法避免的。

　　然而再進一步研究的過程中，竟然發現這類風險對于大型物業管理公司和中小型物業管理企業來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業管理公司能涉及到更多的資本運營領域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業管理”所帶來的“系統風險”，而一般僅從事于狹義上的“物業管理”的中小型企業卻往往不堪一擊。

　　關鍵詞物業(資產)管理風險政府

　　1物業管理中的風險因素界定

　　在找出風險源之后，筆者將物業(資產)管理中主要的風險因素劃分為人、經濟、物品三大部分。

　　除此之外，筆者還從企業生存整體環境這個總體的大方向上對物業(資產)管理中存在的風險因素進行了淺顯易懂的分析與闡述，并就一些具體的問題提出了專業的看法、見解和政策建議。

　　1.1人的因素

　　1.1.1企業內部工作人員所帶來的風險

　　首先從物業服務企業內部的人員說起，我國物業管理行業起步較晚，因此政府相關部門對物業管理專業人才的培養關注度不夠，培訓機構的設置也很晚，直到2005年11月16日，國家人事部和建設部才制定和頒布了《物業管理師制度暫行規定》《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列。

　　這距80年代初我國引進物業管理已經有20余年了，發展速度有點緩慢。

　　正是因為行業的發展滯后于經濟的飛速發展，導致當前我國物業管理企業普遍存在著員工素質參差不齊的現象。

　　人才是企業最為重要的資源，尤其作為勞動密集型行業的物業管理企業，人才是企業最核心的價值所在同時也是企業最核心的競爭力。

　　企業中員工的個人行為不僅僅代表他自己的個人素養，更是代表著企業的外部形象和品牌地位。

　　因此，員工對業主和客戶的態度、言行舉止以及對他們投訴的反應，都會在一定層面上給企業的經營帶來風險，另一點就是企業員工的流失率，控制的不好會給企業帶來很大的損失，尤其是掌握著企業商業機密的中高層領導的跳槽，有時候給企業帶來的很有可能就是滅頂之災。

　　1.1.2開發商帶來的風險

　　我國現行的政策體制決定了房地產的開發脫離日后的物業管理，導致重建設、重銷售、輕管理的問題難以在短時間內得到根本的解決。

　　許多項目在規劃、設計以及施工階段沒有前期物業的介入，遺留下來很多的問題，常在業主入住之后才會逐漸的暴露出來，直接的后果就是引發了業主們對物業管理企業的不滿。

　　而開放商在這個時候早已經拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業管理公司收拾。

　　這些遺留問題壓根就不應該由物業管理公司負責，但是業主們卻并不這樣認為，他們往往會這樣覺得，既然物業服務企業收了管理費，就應該負責處理所有的事宜，包括因為市場供需改變導致的房價下跌等環境風險所導致的資產損失。

　　與此同時，有很大一部分開發商為了促進銷售，追求短期效益，在物業管理方面例如物業管理費等方面對業主做出不切實際的承諾和讓步，正是這種鼠目寸光的行為，給后續的物業管理帶來了很多本可以避免的困難和風險。

　　1.1.3業主帶來的風險

　　業主帶來的風險主要是因為業主缺乏理性，導致物業管理企業不得不花費大量的精力用在向業主解釋一些原本和自己不相干的問題。

　　就好比在萬達菱角湖廣場住宅物業參觀見習的時候，住宅部經理很生動形象的給筆者講述了一張紙屑是怎么在業主眼里變成“滿地都是垃圾”的故事。

　　正是因為業主們的理念沒有與時俱進，使得物業管理企業本就入不敷出的資源更是捉襟見肘，也使得企業沒有多余的精力花在更應該投入的地方，例如提高服務質量，增加服務內容。

　　這往往就又給了業主們更多的理由來找物業管理企業的“茬”，從而陷入了一個“業主找茬、企業彌補、花費精力、減少投入、再出紕漏”的死循環。

　　許多小型的物業管理企業就這樣深深地陷入了這死循環中，難以在擴大經營項目、增持資本、開拓財源等方面增加投入，最終陷于困境中不能自拔。

　　另一方面是業主們并沒有認識到物業管理的價值所在，一般情況下連對于物業費是否要交都持懷疑態度，拖欠物業管理費更是成為他們與“低劣”的物業管理“斗爭”的“合理手段”，這無疑是雪上加霜，可見，業主所帶來的風險不可謂不烈、不猛!

　　1.1.4行政主管部門帶來的風險

　　物業管理行業之所以會存在目前這樣多的問題，政府相關的行政主管部門負有不可推卸的責任。

　　法律法規的不健全、人員培訓機構設置的不完善、市場準入門檻過低，使得這個行業的從業人員收入總體偏低，人員素質總體偏差，企業資質良莠不齊，“劣幣驅逐良幣”，使很大一部分原本信譽良好的中小企業在無序的市場經濟惡性競爭下倒閉。

　　同時，各地的行政主管部門在市場經濟的環境下為物業管理費戴上了一個“緊箍咒”――設置了物業管理費收費的上線，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質服務的企業失去了創收的動力，為相當一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開方便之門，擠小了正規企業的生存空間。

　　1.2經濟因素

　　1.2.1貨幣風險

　　物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產，但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產，貨幣資產過大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發展緩慢。

　　同時，隨著時代的發展，物業管理處也承擔著越來越多的社會職能，例如收取居民的水電費等，這是一筆巨大的數目，而且牽扯到眾多的個體，牽涉面很大，所以在操作過程中，必須做到錢賬分開，管賬的和收錢的必須是兩個人。

　　以免發生財管人員卷款外逃等惡性事件的發生。

　　1.2.2應收賬款風險

　　當企業的應收款項與營業額或流動資產相比，超過了營業規模或流動資產的一定比例，就會造成企業的資金周轉不暢、調度不靈。

　　營業款周轉率低或回收天數長，表明回收情況不佳，應收款項過大。

　　應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。

　　應收賬款損失率高說明回收情況不好。

　　這個時候，為了減小應收賬款數額，就必須采取緊縮信用等政策，或者通過現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收。

　　同時要加強日常管理，制定措施，及時回收應收款項。

　　以期企業的資產能夠良性運轉，否則會使企業的壞賬損失率增高，這類風險如果控制不當，會極度惡化企業的生存環境。

　　1.2.3業主帶來的財務風險

　　業主給企業帶來的風險主要在于物業管理費的收繳，往往業主們有一點點不滿意的地方，就以不交物業管理費相要挾。

　　正是業主們這樣的行為，造成了中小型物業管理企業飽經風霜，生存環境極其惡劣，隨時隨地都有可能因為財務收入連最基本的支出都維持不了而破產。

　　1.3物品因素

　　1.3.1物資保管

　　對于中小企業來說，物業資產管理并不適合作為企業的日常操作準則，在這方面，更多的像是物資物料的保管守則。

　　以下摘錄兩條物業管理企業關于資產管理制度的提要：

　　第十七條：各部門領用的物品由所在部門指定專人負責保管，行政部倉管員每月檢查一次物品的完好情況。

　　第三十五條：倉管員、部門負責人、資產管理員離職，要對相應人員管轄的資產進行盤點。

　　從中筆者可以發現，物業管理企業對于資產管理這一概念大部還是停留在“物料保管”這一層面，除了第三十九條“降級使用”有點新意，很符合建設節約型社會的號召外。

　　其余都只是在講如何保證物資不外流，收支要相抵。

　　可見，物資保管這項，對內所面臨的風險主要來自于企業內部的制度保障和物料保管人員的職業素養。

　　1.3.2自然損毀

　　物料保管的外部風險主要是由于自然因素，例如狂風暴雨侵毀，或者是其他不可抗力的原因導致物料損毀的。

　　對于這些，筆者平時能做的也就是加強實時監控，在山雨欲來風滿樓之前將物資安置妥當，使得損失降至最低。

　　2“系統風險”的差異性

　　顯然，除去以上三大因素之外，還有一點亦是至關重要的，那就是整個物業(資產)管理的大環境所帶來的風險，此類風險筆者可以引用經濟學中“系統風險”這個概念，也就是說這種風險是不可分散風險，是不能夠通過人為手段消減的。

　　無論是大型公司還是中小型企業都是無法避免的。

　　但是在研究“系統風險”這個概念的時候，筆者突然發現這類風險對于大型物業管理公司和中小型物業管理企業來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業管理公司能涉及到更多的資本運營領域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業管理”所帶來的“系統風險”，而一般僅從事于狹義上的“物業管理”的中小型企業卻往往不堪一擊。

　　在這里可以借用這么一句話：“越接近于物業的使用屬性就越接近物業管理范疇，越接近于物業的投資收益屬性就越接近于資產管理范疇”。

　　但是實際情況卻是，在中小型企業能夠接觸到上層資產管理、資本運營的之前就很有可能已經關門大吉了，而我國現在這幾家發展起來的大型物業管理企業就是那幾家邁過了這道坎，從而占據了領軍的地位，蓬勃發展起來的。

　　再來看一下物業管理領域內資產的概念，以及從法律角度關于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對于企業發展的重要意義。

　　因為這對所有的物業管理企業來說都是一樣的，定義不清、概念模糊也會在日常經營中給企業帶來很多的風險。

　　按照企業資產的定義：資產指企業擁有或控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其它權利。

　　資產按其流動性(即資產的變現能力和支付能力)劃分為：流動資產、固定資產、長期資產、無形資產、遞延資產、生物資產和其它資產等。

　　那就是說從理論上來講，對于中小企業來說，所有的產權都是屬于業主所有或者業主們所共有，業主委員會代為處置，而物業管理公司僅僅擁有使用權，因此受益也是歸于業主所有或者業主委員會所有。

　　這就引出了這樣一個問題，那就是中小型企業經營的應該是屬于筆者自己的那部分資產還是需要經營業主手中的那部分資產?如果經營的是自己手中的那部分資產，則與上文中所說的物料保管無異。

　　如果經營的是只擁有使用權卻沒有所有權的業主資產，而且收益又全歸業主或者業主委員會所有，那么經營的推動力又在哪里?畢竟所有的經商之道都是以營利為目的的。

　　所以筆者的理解是，首先需要剝離掉物管企業所管理的資產中屬于業主的那部分，再剝離掉本公司中不屬于所有者權益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。

　　尤其是對于一般沒有資本積累的物業管理中小企業來說。

　　因此筆者可以得出這樣一個觀點，那就是，如果沒有自持經營性物業，想要躋身于大型一流企業簡直就是一件不可能的事。

　　同時，和中小型物業管理企業一樣，對于大型物業管理公司來說，作為一個服務收費型企業，需要注意的一點是，所收取的物業管理費和資產管理費不僅僅在名稱上是不一樣的，在實際的操作過程中的差別也是相當大的。

　　因為筆者提供的是物業服務，所以就算物業的價值獲得了上升，業主們也不會認為這是物業管理公司起的作用，即使物業的保全增值中確實有一部分是物業管理公司提供的服務所造成的，也不可能從業主的收益中得到一部分報酬。

　　但是如果業主將自己的物業交給專門的資產管理機構，收益卻是共同分享的，而損失則是由業主買單的，因為資產管理機構類似于金融證券行業，“入市須謹慎”。

　　與之形成對比的是，一旦業主購買的房屋或者商鋪由于政策調控或者其它原因導致他們購置的物業的市場價格下降，所有業主們會在瞬間達成一致，一起找物業公司要求進行賠償，在他們的潛意識里，他們是沒有風險的，所有的風險就這樣被轉嫁到了物業管理公司身上。

　　風險和收益也不是對等的，物業公司往往承擔了許多不必要的風險，而收益卻僅限于自持的那部分資產和少得有點讓人可憐的物業管理費。

　　同樣的問題還存在于商品經營這個環節。

　　從圖中可知，資本經營的重點在于資產經營，而資產經營又是建立在商品經營的前提條件上的。

　　如果說物業服務企業有提供商品的話，也是屬于那種看不見的隱性服務，看得見的部分所占比例極小，例如清潔、維修、公用設備設施的日常維護，這些日常操作做不好會被業主指責，做好了卻被認為是應該的。

　　而且服務具有無形性、接觸性、不可存儲性、提供和消費同時性、品質差異性，前四個特性就是造成這些問題的根本原因，這給物業管理公司出了一個很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺到服務的存在，感受到他們付的物業費是物有所值的，以及如何避免因這類問題產生的不必要的麻煩和隨之帶來的風險。

　　3政策建議

　　從上文的分析中也可以發現，只有走跨領域、多層次的物業資產管理之路才能盡量的避免風險，將風險發生的可能性降至最低。

　　僅僅依靠物業管理是沒有出路的，狹義的物業管理就好比基層的“吃飯性財政”，只能量入為出，談不上資本積累，更談不上擴大再生產。

　　因為資本具有趨利性，也就是說資本只會流向收益高的領域，而接近于使用屬性的物業管理是難以獲得高回報的，從而也使得資本從低層面向高層次轉移，最終會導致中小物業管理行業的消亡。

　　我國目前的物業管理行業就很像現在的農業，而物業資產管理就好比而今的商業，又有誰會安于種了一年地卻只有幾千元收入的農村，都向往著去大城市打工賺錢，這也就是為什么我國只有一億多的農民工。

　　政府已經認識到了這個問題，于2006年正式全面免征農業稅，并不斷提高農民種植每畝土地的補貼，雖然金額數目還遠遠趕不上美國等發達國家的補貼數額，但也還是顯示出了政策扶持的必要性。

　　同樣的道理，筆者認為現在也是“工業反哺農業”，高端物業(資產)管理企業回饋低層次的物業管理企業的時候了。

　　除了在政府層面上相關的行政主管部門應該放寬物業管理收費標準、減輕稅收之外，政府各相關部門更應該加強對物業資產管理公司和資產管理公司，尤其是對資產管理公司的監督管理，在資產證券化的過程中，起到政府應該起到的作用，進行轉移支付功能，將一部分本就應屬于那些經營底層物業的公司的收益還給他們，使之有能力在如此激烈的市場競爭中生存下去。

　　筆者認為可以將一些大型的物業(資產)管理企業與中小型的物業管理企業捆綁起來，在一定的地域范圍內形成一個整合體，這樣不僅可以免去政府部門花在轉移支付上的精力與時間，也更能行之有效的將整個地域緊密聯系到一起，形成規模化、效率化的收益。

　　如果能進一步發展，很有可能可以將例如居委會、街道辦事處等一系列半官方半社會的組織納入到同一個系統內，構成一個完整的社區體系。

　　這無疑是加強社區和諧社會的最有效的方法。

　　以上兩種方法都是將大中小型物業(資產)管理企業相結合，來使收益和風險共同轉移。

　　與此同時，還有一點值得筆者關注，那就是如何確定這個轉移支付的比率以及需要轉移支付的對象的確定等，都是一系列復雜而又繁瑣的事務。

　　雖然經濟上的補償并不能在短時間內就扭轉物業管理行業現如今的風貌，但是筆者相信只要把經濟能力提上去了，能夠帶動包括人員素質等相關事宜由內而外的提升。

　　如此，假以時日，不僅僅能大幅度降低整個物業(資產)管理行業的“系統風險”，而且能不同程度的減小每家公司各自的風險。

　　經過微觀和宏觀層面上的分析，再對之進行整理和思考，筆者是能夠找到解決問題的思路的，也只有從根本上把握住風險的來源，通過對相關企業的整合、重組，才能對風險進行控制和消減，和經濟學中的風險相似，使未來可能的損失值在一個可以接受的范圍內波動，只有這樣，才能將未來的不確定性牢牢掌握在自己的手中。

　　參考文獻

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　　[3] 牛炳昆，王麗，于香梅.淺議物業管理風險防范[J].商業研究，2006(7).

　　物業管理面臨的問題【2】

　　摘要：物業管理的發展，為改善人們居住條件和環境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進社會和諧發展，推進城市化進程有重大意義。

　　積極的面對物業管理中的問題，并用相適應的對策處理問題，使物業管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務與居民生活在對接中產生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業管理路線，與小區居民和諧互助，才是物業管理得以有效開展的真諦。

　　關鍵詞：物業管理問題相關對策

　　為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環境的同時，也帶來種種問題。

　　例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環境等都需要新的管理方式來應對這些問題。

　　物業管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。

　　隨著社會保障體系的發展，人們追求高的生活質量與品質，物業管理勢必經歷一個由發展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進物業管理自身的完善，是不可或缺的一環。

　　1 物業管理面臨的難題和挑戰

　　1.1 缺乏專業高素質人員的配備

　　一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向于高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。

　　在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往“有心無力”。

　　配備高素質物業管理人員也少不了專業技能，如使用電腦系統，善于公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。

　　1.2 管理人員缺乏專業素質和法律意識

　　目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不愿意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。

　　物業管理服務于小區，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。

　　目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。

　　從整體形勢上看，物業管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業管理的發展。

　　1.3 物業管理中設施、安全、環境等問題

　　管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。

　　從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。

　　主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住后環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。

　　等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。

　　業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業費為主要表現。

　　大多數業主對物業管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業無非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業費高收取。

　　因此在物業管理費繳納問題上出現的事情也較多。

　　前面講述業主的問題，使管理企業無形中增加了收費困難，還有問題是物業本身管理工作不合理，業主以服務不周投訴，更有甚者物業公司為謀取利益偷偷設項多收物業費，為了利益使企業形象受損。

　　2 針對物業管理出現的問題可采取的對策

　　2.1 依法管理

　　參考我國物業管理立法的情況，物業管理的相關法律體系所包含的內容有：(1)物業管理對建筑房屋的管理范圍;(2)小區相應配套設備的管理和維護;(3)環境衛生條例的制定;(4)區域安全和消防設施的管理;(4)組織業主，大家共同參與組建物業管理委員會;(5)物業管理人員職責范圍和責任承擔的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業主和管理人員普及法律知識。

　　以上是主要的法律涉及面，通過法律法規的約束和保障，物業管理才能順利開展。

　　2.2 引入專業化和規范化的管理模式

　　專業化是指物業管理針對小區具體問題采取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。

　　所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。

　　例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境;小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感;小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，最大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。

　　規范化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。

　　通過調查業主所需，更好的提高服務質量。

　　2.3 科技的運用管理

　　在通訊技術，計算機網絡、多媒體、近遠程控制等現代科技的普及上，為物業管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。

　　科技在物業管理上發揮的最大優勢是建立完整的管理系統，同時大大節約了管理成本。

　　高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業管理系統建立后，企業就可以隨時隨地的檢查和監督小區物業管理問題，系統都能把問題及時、準確的記錄，給企業提供可參考資料，使企業能根據相關情況及時制定應對措施。

　　2.4 政府監管制度的加強

　　物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。

　　獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府雖在相關領域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業行政人員相應的處事權限，使得一些物業投訴問題告誡無門。

　　政府監管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務于小區業主。

　　3 結語

　　物業管理是市場經濟下的產物，只有認真面對物業管理中出現的問題，企業才能意識到問題出現的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關對策。