物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素

時(shí)間：2022-10-08 22:55:37 物業(yè)管理畢業(yè)論文我要投稿

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　　物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素【1】

　　摘要作為整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，筆者可以引用經(jīng)濟(jì)學(xué)中“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念來詮釋此類風(fēng)險(xiǎn)，也就是說這種風(fēng)險(xiǎn)是不可分散風(fēng)險(xiǎn)，是不能夠通過人為手段消減的，無論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無法避免的。

　　然而再進(jìn)一步研究的過程中，竟然發(fā)現(xiàn)這類風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運(yùn)營領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來的“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。

　　關(guān)鍵詞物業(yè)(資產(chǎn))管理風(fēng)險(xiǎn) 政府

　　1物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)因素界定

　　在找出風(fēng)險(xiǎn)源之后，筆者將物業(yè)(資產(chǎn))管理中主要的風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為人、經(jīng)濟(jì)、物品三大部分。

　　除此之外，筆者還從企業(yè)生存整體環(huán)境這個(gè)總體的大方向上對(duì)物業(yè)(資產(chǎn))管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了淺顯易懂的分析與闡述，并就一些具體的問題提出了專業(yè)的看法、見解和政策建議。

　　1.1人的因素

　　1.1.1企業(yè)內(nèi)部工作人員所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　首先從物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的人員說起，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，因此政府相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)關(guān)注度不夠，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置也很晚，直到2005年11月16日，國家人事部和建設(shè)部才制定和頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。

　　這距80年代初我國引進(jìn)物業(yè)管理已經(jīng)有20余年了，發(fā)展速度有點(diǎn)緩慢。

　　正是因?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，導(dǎo)致當(dāng)前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著員工素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象。

　　人才是企業(yè)最為重要的資源，尤其作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，人才是企業(yè)最核心的價(jià)值所在同時(shí)也是企業(yè)最核心的競爭力。

　　企業(yè)中員工的個(gè)人行為不僅僅代表他自己的個(gè)人素養(yǎng)，更是代表著企業(yè)的外部形象和品牌地位。

　　因此，員工對(duì)業(yè)主和客戶的態(tài)度、言行舉止以及對(duì)他們投訴的反應(yīng)，都會(huì)在一定層面上給企業(yè)的經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，另一點(diǎn)就是企業(yè)員工的流失率，控制的不好會(huì)給企業(yè)帶來很大的損失，尤其是掌握著企業(yè)商業(yè)機(jī)密的中高層領(lǐng)導(dǎo)的跳槽，有時(shí)候給企業(yè)帶來的很有可能就是滅頂之災(zāi)。

　　1.1.2開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　我國現(xiàn)行的政策體制決定了房地產(chǎn)的開發(fā)脫離日后的物業(yè)管理，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題難以在短時(shí)間內(nèi)得到根本的解決。

　　許多項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及施工階段沒有前期物業(yè)的介入，遺留下來很多的問題，常在業(yè)主入住之后才會(huì)逐漸的暴露出來，直接的后果就是引發(fā)了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不滿。

　　而開放商在這個(gè)時(shí)候早已經(jīng)拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業(yè)管理公司收拾。

　　這些遺留問題壓根就不應(yīng)該由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但是業(yè)主們卻并不這樣認(rèn)為，他們往往會(huì)這樣覺得，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了管理費(fèi)，就應(yīng)該負(fù)責(zé)處理所有的事宜，包括因?yàn)槭袌龉┬韪淖儗?dǎo)致的房價(jià)下跌等環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的資產(chǎn)損失。

　　與此同時(shí)，有很大一部分開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，追求短期效益，在物業(yè)管理方面例如物業(yè)管理費(fèi)等方面對(duì)業(yè)主做出不切實(shí)際的承諾和讓步，正是這種鼠目寸光的行為，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很多本可以避免的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.1.3業(yè)主帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)主帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)主缺乏理性，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不得不花費(fèi)大量的精力用在向業(yè)主解釋一些原本和自己不相干的問題。

　　就好比在萬達(dá)菱角湖廣場住宅物業(yè)參觀見習(xí)的時(shí)候，住宅部經(jīng)理很生動(dòng)形象的給筆者講述了一張紙屑是怎么在業(yè)主眼里變成“滿地都是垃圾”的故事。

　　正是因?yàn)闃I(yè)主們的理念沒有與時(shí)俱進(jìn)，使得物業(yè)管理企業(yè)本就入不敷出的資源更是捉襟見肘，也使得企業(yè)沒有多余的精力花在更應(yīng)該投入的地方，例如提高服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)內(nèi)容。

　　這往往就又給了業(yè)主們更多的理由來找物業(yè)管理企業(yè)的“茬”，從而陷入了一個(gè)“業(yè)主找茬、企業(yè)彌補(bǔ)、花費(fèi)精力、減少投入、再出紕漏”的死循環(huán)。

　　許多小型的物業(yè)管理企業(yè)就這樣深深地陷入了這死循環(huán)中，難以在擴(kuò)大經(jīng)營項(xiàng)目、增持資本、開拓財(cái)源等方面增加投入，最終陷于困境中不能自拔。

　　另一方面是業(yè)主們并沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的價(jià)值所在，一般情況下連對(duì)于物業(yè)費(fèi)是否要交都持懷疑態(tài)度，拖欠物業(yè)管理費(fèi)更是成為他們與“低劣”的物業(yè)管理“斗爭”的“合理手段”，這無疑是雪上加霜，可見，業(yè)主所帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不烈、不猛!

　　1.1.4行政主管部門帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理行業(yè)之所以會(huì)存在目前這樣多的問題，政府相關(guān)的行政主管部門負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

　　法律法規(guī)的不健全、人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的不完善、市場準(zhǔn)入門檻過低，使得這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員收入總體偏低，人員素質(zhì)總體偏差，企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，“劣幣驅(qū)逐良幣”，使很大一部分原本信譽(yù)良好的中小企業(yè)在無序的市場經(jīng)濟(jì)惡性競爭下倒閉。

　　同時(shí)，各地的行政主管部門在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下為物業(yè)管理費(fèi)戴上了一個(gè)“緊箍咒”――設(shè)置了物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)的上線，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質(zhì)服務(wù)的企業(yè)失去了創(chuàng)收的動(dòng)力，為相當(dāng)一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開方便之門，擠小了正規(guī)企業(yè)的生存空間。

　　1.2經(jīng)濟(jì)因素

　　1.2.1貨幣風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。

　　同時(shí)，隨著時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)管理處也承擔(dān)著越來越多的社會(huì)職能，例如收取居民的水電費(fèi)等，這是一筆巨大的數(shù)目，而且牽扯到眾多的個(gè)體，牽涉面很大，所以在操作過程中，必須做到錢賬分開，管賬的和收錢的必須是兩個(gè)人。

　　以免發(fā)生財(cái)管人員卷款外逃等惡性事件的發(fā)生。

　　1.2.2應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)與營業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比，超過了營業(yè)規(guī)模或流動(dòng)資產(chǎn)的一定比例，就會(huì)造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈。

　　營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項(xiàng)過大。

　　應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項(xiàng)是否過大。

　　應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。

　　這個(gè)時(shí)候，為了減小應(yīng)收賬款數(shù)額，就必須采取緊縮信用等政策，或者通過現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收。

　　同時(shí)要加強(qiáng)日常管理，制定措施，及時(shí)回收應(yīng)收款項(xiàng)。

　　以期企業(yè)的資產(chǎn)能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，否則會(huì)使企業(yè)的壞賬損失率增高，這類風(fēng)險(xiǎn)如果控制不當(dāng)，會(huì)極度惡化企業(yè)的生存環(huán)境。

　　1.2.3業(yè)主帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)主給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要在于物業(yè)管理費(fèi)的收繳，往往業(yè)主們有一點(diǎn)點(diǎn)不滿意的地方，就以不交物業(yè)管理費(fèi)相要挾。

　　正是業(yè)主們這樣的行為，造成了中小型物業(yè)管理企業(yè)飽經(jīng)風(fēng)霜，生存環(huán)境極其惡劣，隨時(shí)隨地都有可能因?yàn)樨?cái)務(wù)收入連最基本的支出都維持不了而破產(chǎn)。

　　1.3物品因素

　　1.3.1物資保管

　　對(duì)于中小企業(yè)來說，物業(yè)資產(chǎn)管理并不適合作為企業(yè)的日常操作準(zhǔn)則，在這方面，更多的像是物資物料的保管守則。

　　以下摘錄兩條物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于資產(chǎn)管理制度的提要：

　　第十七條：各部門領(lǐng)用的物品由所在部門指定專人負(fù)責(zé)保管，行政部倉管員每月檢查一次物品的完好情況。

　　第三十五條：倉管員、部門負(fù)責(zé)人、資產(chǎn)管理員離職，要對(duì)相應(yīng)人員管轄的資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)。

　　從中筆者可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)管理這一概念大部還是停留在“物料保管”這一層面，除了第三十九條“降級(jí)使用”有點(diǎn)新意，很符合建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的號(hào)召外。

　　其余都只是在講如何保證物資不外流，收支要相抵。

　　可見，物資保管這項(xiàng)，對(duì)內(nèi)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于企業(yè)內(nèi)部的制度保障和物料保管人員的職業(yè)素養(yǎng)。

　　1.3.2自然損毀

　　物料保管的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于自然因素，例如狂風(fēng)暴雨侵毀，或者是其他不可抗力的原因?qū)е挛锪蠐p毀的。

　　對(duì)于這些，筆者平時(shí)能做的也就是加強(qiáng)實(shí)時(shí)監(jiān)控，在山雨欲來風(fēng)滿樓之前將物資安置妥當(dāng)，使得損失降至最低。

　　2“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”的差異性

　　顯然，除去以上三大因素之外，還有一點(diǎn)亦是至關(guān)重要的，那就是整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，此類風(fēng)險(xiǎn)筆者可以引用經(jīng)濟(jì)學(xué)中“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念，也就是說這種風(fēng)險(xiǎn)是不可分散風(fēng)險(xiǎn)，是不能夠通過人為手段消減的。

　　無論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無法避免的。

　　但是在研究“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念的時(shí)候，筆者突然發(fā)現(xiàn)這類風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運(yùn)營領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來的“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。

　　在這里可以借用這么一句話：“越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理范疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理范疇”。

　　但是實(shí)際情況卻是，在中小型企業(yè)能夠接觸到上層資產(chǎn)管理、資本運(yùn)營的之前就很有可能已經(jīng)關(guān)門大吉了，而我國現(xiàn)在這幾家發(fā)展起來的大型物業(yè)管理企業(yè)就是那幾家邁過了這道坎，從而占據(jù)了領(lǐng)軍的地位，蓬勃發(fā)展起來的。

　　再來看一下物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)的概念，以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。

　　因?yàn)檫@對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)來說都是一樣的，定義不清、概念模糊也會(huì)在日常經(jīng)營中給企業(yè)帶來很多的風(fēng)險(xiǎn)。

　　按照企業(yè)資產(chǎn)的定義：資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其它權(quán)利。

　　資產(chǎn)按其流動(dòng)性(即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力)劃分為：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其它資產(chǎn)等。

　　那就是說從理論上來講，對(duì)于中小企業(yè)來說，所有的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，業(yè)主委員會(huì)代為處置，而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權(quán)，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會(huì)所有。

　　這就引出了這樣一個(gè)問題，那就是中小型企業(yè)經(jīng)營的應(yīng)該是屬于筆者自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)?如果經(jīng)營的是自己手中的那部分資產(chǎn)，則與上文中所說的物料保管無異。

　　如果經(jīng)營的是只擁有使用權(quán)卻沒有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)所有，那么經(jīng)營的推動(dòng)力又在哪里?畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營利為目的的。

　　所以筆者的理解是，首先需要?jiǎng)冸x掉物管企業(yè)所管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分，再剝離掉本公司中不屬于所有者權(quán)益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。

　　尤其是對(duì)于一般沒有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來說。

　　因此筆者可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn)，那就是，如果沒有自持經(jīng)營性物業(yè)，想要躋身于大型一流企業(yè)簡直就是一件不可能的事。

　　同時(shí)，和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣，對(duì)于大型物業(yè)管理公司來說，作為一個(gè)服務(wù)收費(fèi)型企業(yè)，需要注意的一點(diǎn)是，所收取的物業(yè)管理費(fèi)和資產(chǎn)管理費(fèi)不僅僅在名稱上是不一樣的，在實(shí)際的操作過程中的差別也是相當(dāng)大的。

　　因?yàn)楣P者提供的是物業(yè)服務(wù)，所以就算物業(yè)的價(jià)值獲得了上升，業(yè)主們也不會(huì)認(rèn)為這是物業(yè)管理公司起的作用，即使物業(yè)的保全增值中確實(shí)有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的，也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報(bào)酬。

　　但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專門的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，收益卻是共同分享的，而損失則是由業(yè)主買單的，因?yàn)橘Y產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)類似于金融證券行業(yè)，“入市須謹(jǐn)慎”。

　　與之形成對(duì)比的是，一旦業(yè)主購買的房屋或者商鋪由于政策調(diào)控或者其它原因?qū)е滤麄冑徶玫奈飿I(yè)的市場價(jià)格下降，所有業(yè)主們會(huì)在瞬間達(dá)成一致，一起找物業(yè)公司要求進(jìn)行賠償，在他們的潛意識(shí)里，他們是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，所有的風(fēng)險(xiǎn)就這樣被轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理公司身上。

　　風(fēng)險(xiǎn)和收益也不是對(duì)等的，物業(yè)公司往往承擔(dān)了許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點(diǎn)讓人可憐的物業(yè)管理費(fèi)。

　　同樣的問題還存在于商品經(jīng)營這個(gè)環(huán)節(jié)。

　　從圖中可知，資本經(jīng)營的重點(diǎn)在于資產(chǎn)經(jīng)營，而資產(chǎn)經(jīng)營又是建立在商品經(jīng)營的前提條件上的。

　　如果說物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話，也是屬于那種看不見的隱性服務(wù)，看得見的部分所占比例極小，例如清潔、維修、公用設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)，這些日常操作做不好會(huì)被業(yè)主指責(zé)，做好了卻被認(rèn)為是應(yīng)該的。

　　而且服務(wù)具有無形性、接觸性、不可存儲(chǔ)性、提供和消費(fèi)同時(shí)性、品質(zhì)差異性，前四個(gè)特性就是造成這些問題的根本原因，這給物業(yè)管理公司出了一個(gè)很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺到服務(wù)的存在，感受到他們付的物業(yè)費(fèi)是物有所值的，以及如何避免因這類問題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3政策建議

　　從上文的分析中也可以發(fā)現(xiàn)，只有走跨領(lǐng)域、多層次的物業(yè)資產(chǎn)管理之路才能盡量的避免風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降至最低。

　　僅僅依靠物業(yè)管理是沒有出路的，狹義的物業(yè)管理就好比基層的“吃飯性財(cái)政”，只能量入為出，談不上資本積累，更談不上擴(kuò)大再生產(chǎn)。

　　因?yàn)橘Y本具有趨利性，也就是說資本只會(huì)流向收益高的領(lǐng)域，而接近于使用屬性的物業(yè)管理是難以獲得高回報(bào)的，從而也使得資本從低層面向高層次轉(zhuǎn)移，最終會(huì)導(dǎo)致中小物業(yè)管理行業(yè)的消亡。

　　我國目前的物業(yè)管理行業(yè)就很像現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)管理就好比而今的商業(yè)，又有誰會(huì)安于種了一年地卻只有幾千元收入的農(nóng)村，都向往著去大城市打工賺錢，這也就是為什么我國只有一億多的農(nóng)民工。

　　政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問題，于2006年正式全面免征農(nóng)業(yè)稅，并不斷提高農(nóng)民種植每畝土地的補(bǔ)貼，雖然金額數(shù)目還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上美國等發(fā)達(dá)國家的補(bǔ)貼數(shù)額，但也還是顯示出了政策扶持的必要性。

　　同樣的道理，筆者認(rèn)為現(xiàn)在也是“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”，高端物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)回饋低層次的物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候了。

　　除了在政府層面上相關(guān)的行政主管部門應(yīng)該放寬物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、減輕稅收之外，政府各相關(guān)部門更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)管理公司，尤其是對(duì)資產(chǎn)管理公司的監(jiān)督管理，在資產(chǎn)證券化的過程中，起到政府應(yīng)該起到的作用，進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付功能，將一部分本就應(yīng)屬于那些經(jīng)營底層物業(yè)的公司的收益還給他們，使之有能力在如此激烈的市場競爭中生存下去。

　　筆者認(rèn)為可以將一些大型的物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)與中小型的物業(yè)管理企業(yè)捆綁起來，在一定的地域范圍內(nèi)形成一個(gè)整合體，這樣不僅可以免去政府部門花在轉(zhuǎn)移支付上的精力與時(shí)間，也更能行之有效的將整個(gè)地域緊密聯(lián)系到一起，形成規(guī)模化、效率化的收益。

　　如果能進(jìn)一步發(fā)展，很有可能可以將例如居委會(huì)、街道辦事處等一系列半官方半社會(huì)的組織納入到同一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)，構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)體系。

　　這無疑是加強(qiáng)社區(qū)和諧社會(huì)的最有效的方法。

　　以上兩種方法都是將大中小型物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)相結(jié)合，來使收益和風(fēng)險(xiǎn)共同轉(zhuǎn)移。

　　與此同時(shí)，還有一點(diǎn)值得筆者關(guān)注，那就是如何確定這個(gè)轉(zhuǎn)移支付的比率以及需要轉(zhuǎn)移支付的對(duì)象的確定等，都是一系列復(fù)雜而又繁瑣的事務(wù)。

　　雖然經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償并不能在短時(shí)間內(nèi)就扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)如今的風(fēng)貌，但是筆者相信只要把經(jīng)濟(jì)能力提上去了，能夠帶動(dòng)包括人員素質(zhì)等相關(guān)事宜由內(nèi)而外的提升。

　　如此，假以時(shí)日，不僅僅能大幅度降低整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理行業(yè)的“系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”，而且能不同程度的減小每家公司各自的風(fēng)險(xiǎn)。

　　經(jīng)過微觀和宏觀層面上的分析，再對(duì)之進(jìn)行整理和思考，筆者是能夠找到解決問題的思路的，也只有從根本上把握住風(fēng)險(xiǎn)的來源，通過對(duì)相關(guān)企業(yè)的整合、重組，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和消減，和經(jīng)濟(jì)學(xué)中的風(fēng)險(xiǎn)相似，使未來可能的損失值在一個(gè)可以接受的范圍內(nèi)波動(dòng)，只有這樣，才能將未來的不確定性牢牢掌握在自己的手中。

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　　物業(yè)管理面臨的問題【2】

　　摘要：物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區(qū)建設(shè)不可或缺的部分，對(duì)穩(wěn)定人民生活和促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程有重大意義。

　　積極的面對(duì)物業(yè)管理中的問題，并用相適應(yīng)的對(duì)策處理問題，使物業(yè)管理在傳統(tǒng)管理小區(qū)的方法上添加新的內(nèi)容，緩解小區(qū)服務(wù)與居民生活在對(duì)接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線，與小區(qū)居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以有效開展的真諦。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理問題相關(guān)對(duì)策

　　為響應(yīng)國家號(hào)召，建設(shè)現(xiàn)代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時(shí)，也帶來種種問題。

　　例如小區(qū)的公共秩序，公共安全，生活配套設(shè)置，衛(wèi)生環(huán)境等都需要新的管理方式來應(yīng)對(duì)這些問題。

　　物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時(shí)俱進(jìn)，參與新問題的解決。

　　隨著社會(huì)保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質(zhì)量與品質(zhì)，物業(yè)管理勢必經(jīng)歷一個(gè)由發(fā)展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰(zhàn)可以促進(jìn)物業(yè)管理自身的完善，是不可或缺的一環(huán)。

　　1 物業(yè)管理面臨的難題和挑戰(zhàn)

　　1.1 缺乏專業(yè)高素質(zhì)人員的配備

　　一般的小區(qū)用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式就可以應(yīng)對(duì)，現(xiàn)代更多的傾向于高檔住宅區(qū)的追求，目前專業(yè)人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。

　　在面對(duì)高科技智能運(yùn)用和引入信息技術(shù)的小區(qū)，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，他們嚴(yán)重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)出現(xiàn)的問題往往“有心無力”。

　　配備高素質(zhì)物業(yè)管理人員也少不了專業(yè)技能，如使用電腦系統(tǒng)，善于公關(guān)，掌握多語言等，都是對(duì)人員配備上的要求。

　　1.2 管理人員缺乏專業(yè)素質(zhì)和法律意識(shí)

　　目前物業(yè)管理是一個(gè)新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓(xùn)，也懈怠于對(duì)內(nèi)部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強(qiáng)化，沒有完整規(guī)范化的管理體制，工作內(nèi)容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實(shí)的。

　　物業(yè)管理服務(wù)于小區(qū)，畢竟不單單是道德上和素質(zhì)上的要求，它是有法可依的。

　　目前管理人員的法律意識(shí)淡薄也是一個(gè)重要問題。

　　從整體形勢上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認(rèn)識(shí)上出錯(cuò)，全國都缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，半數(shù)以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規(guī)，即便有落實(shí)的效果也是差強(qiáng)人意，這些問題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。

　　1.3 物業(yè)管理中設(shè)施、安全、環(huán)境等問題

　　管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責(zé)任。

　　從不同省份不同地區(qū)都出現(xiàn)過類似與開發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。

　　主要現(xiàn)象有：房屋質(zhì)量差，小區(qū)開發(fā)時(shí)與入住后環(huán)境差異大，許多內(nèi)容與宣傳時(shí)候不符合。

　　等房屋出現(xiàn)大面積的漏水、開裂等問題，環(huán)境無法居住，沒有按承諾書按裝設(shè)施等。

　　業(yè)主的問題得不到緩解，就容易把責(zé)任主體強(qiáng)加在物業(yè)身上，各種不滿和情緒上來時(shí)，最常見以不繳納物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)。

　　大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，他們意識(shí)里的物業(yè)無非是替小區(qū)搞衛(wèi)生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區(qū)公共設(shè)備等，認(rèn)為這些都是低成本的服務(wù)運(yùn)作，涉及不到物業(yè)費(fèi)高收取。

　　因此在物業(yè)管理費(fèi)繳納問題上出現(xiàn)的事情也較多。

　　前面講述業(yè)主的問題，使管理企業(yè)無形中增加了收費(fèi)困難，還有問題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務(wù)不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設(shè)項(xiàng)多收物業(yè)費(fèi)，為了利益使企業(yè)形象受損。

　　2 針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題可采取的對(duì)策

　　2.1 依法管理

　　參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關(guān)法律體系所包含的內(nèi)容有：(1)物業(yè)管理對(duì)建筑房屋的管理范圍;(2)小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)備的管理和維護(hù);(3)環(huán)境衛(wèi)生條例的制定;(4)區(qū)域安全和消防設(shè)施的管理;(4)組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會(huì);(5)物業(yè)管理人員職責(zé)范圍和責(zé)任承擔(dān)的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識(shí)。

　　以上是主要的法律涉及面，通過法律法規(guī)的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開展。

　　2.2 引入專業(yè)化和規(guī)范化的管理模式

　　專業(yè)化是指物業(yè)管理針對(duì)小區(qū)具體問題采取專業(yè)解決方案，減少矛盾和糾紛的發(fā)生。

　　所謂專業(yè)不是單單增加物業(yè)管理成本，配備超員的專業(yè)管理人員，而是在發(fā)揮資源共享上，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。

　　例如小區(qū)衛(wèi)生可交給清潔公司負(fù)責(zé)，既能減少物業(yè)的工作量，還能專業(yè)化的裝點(diǎn)美化環(huán)境;小區(qū)的安保人員聘用專業(yè)培訓(xùn)公司的職員，他們在巡邏方面受過專業(yè)訓(xùn)練，提升小區(qū)的安全級(jí)別，提高業(yè)主居住的身心舒適感;小區(qū)的設(shè)施定期請專業(yè)公司進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)修理問題設(shè)備，最大程度的保養(yǎng)，延長設(shè)備使用年限，減少物業(yè)支出。

　　規(guī)范化是指認(rèn)清服務(wù)主體，增強(qiáng)服務(wù)理念，管理企業(yè)認(rèn)識(shí)自身的不足主動(dòng)引進(jìn)國內(nèi)外已經(jīng)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，來規(guī)定和完整物業(yè)管理體系。

　　通過調(diào)查業(yè)主所需，更好的提高服務(wù)質(zhì)量。

　　2.3 科技的運(yùn)用管理

　　在通訊技術(shù)，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、多媒體、近遠(yuǎn)程控制等現(xiàn)代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設(shè)備，已成為一種高效的需求。

　　科技在物業(yè)管理上發(fā)揮的最大優(yōu)勢是建立完整的管理系統(tǒng)，同時(shí)大大節(jié)約了管理成本。

　　高科技的運(yùn)用已然成為一種新型的競爭化手段，物業(yè)管理系統(tǒng)建立后，企業(yè)就可以隨時(shí)隨地的檢查和監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理問題，系統(tǒng)都能把問題及時(shí)、準(zhǔn)確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據(jù)相關(guān)情況及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施。

　　2.4 政府監(jiān)管制度的加強(qiáng)

　　物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。

　　獨(dú)立靠企業(yè)運(yùn)行，有時(shí)候確保不了執(zhí)行力度，政府雖在相關(guān)領(lǐng)域制訂了一系列法律法規(guī)，但是對(duì)小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)等組織的參與度不夠，沒有給予物業(yè)行政人員相應(yīng)的處事權(quán)限，使得一些物業(yè)投訴問題告誡無門。

　　政府監(jiān)管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導(dǎo)管理人員更好的服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。

　　3 結(jié)語

　　物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，只有認(rèn)真面對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，企業(yè)才能意識(shí)到問題出現(xiàn)的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關(guān)對(duì)策。

　　逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質(zhì)和專業(yè)訓(xùn)練，經(jīng)受住現(xiàn)實(shí)問題的考驗(yàn)，才能使管理企業(yè)在適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求上充滿勃勃生機(jī)和進(jìn)取的動(dòng)力。

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