房地產企業流程建設與成本管理

　　房地產企業流程建設與成本管理

　　摘要：項目不可復制，但經驗可以沉淀，教訓可以銘記，工作模塊可以固化。

　　房地產企業需要運用成本管理理論，結合企業發展現狀對業務流程進行優化，在業務流程的基礎上分析房地產企業成本控制主要風險和措施，構建房地產企業成本控制流程和分析成本控制關鍵點，實現對房地產企業進行全過程成本控制。

　　關鍵詞：房地產;流程;成本

　　房地產項目管理是一個復雜、系統性要求較高的工作，是一個資源融合的行業，資金占用大，開發周期長、風險大、控制節點多，部門工作相關性強，涉及面廣，項目差異性大。

　　加上整個行業發展的時間短，可復制的成熟的可借鑒管理模式不多。

　　房地企業需要在經營過程中不斷地總結經驗，不斷化解項目開發過程中遇到的各種風險。

　　項目不可復制，但經驗可以沉淀，教訓可以銘記，工作模塊可以固化。

　　建立房地產企業作業流程、記憶系統等工作在房地產企業的管理中顯得異常重要和迫切。

　　一個公司沒有一套規范化的管理模式、作業流程、扎實的內力、人力儲備等，發展無從談起。

　　房地產企業為顧客提供產品和服務，不僅要借核算成本過程為其產品、服務等市場定價提供基礎依據，而且還要通過運營分析和流程化等發現引起成本變動的真正原因，控制成本以獲取關鍵優勢。

　　成本管理作為企業管理的重要組成部分，是企業立足于市場并提高其競爭力的法寶。

　　從總體上看，戰略成本管理體系主要由價值鏈分析、對標分析、作業成本法和作業基礎管理、目標成本法、流程再造、平衡計分卡等一系列方法體系構成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補性。

　　僅房地產企業流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設計管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計劃管理、財務管理、人力管理、行政管理、風險管理等內容。

　　此文僅就計劃管理、成本管理、采購管理的相關內容進行簡要闡述。

　　就房地產企業流程建設與成本管理而言，主要從管理和技術兩個層面提高公司的整體管理水平，保障項目順利的開發，為客戶提供優良的產品及服務，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業內部的管理模式，為公司的發展和擴展打好堅實的基礎。

　　加強向行業標桿企業的學習，加強內部培訓，從思想上讓大家統一對流程的認識，認識到流程建設對企業管理的好處，不斷完善公司流程并堅決執行，不能光說不做或執而不行。

　　當然在流程執行不順時，要適時調整優化，讓流程成為一種習慣性的工作方式。

　　技術層面上，由內部來不斷總結自己已完成項目的優缺點，將經驗在流程中、制度中體現出來，形成模式化的范本，避免在后面項目中重犯，減少項目的風險。

　　外部可以建立公司的專家指導制度，從市場、設計、工程、研發、成本等進行支持、保障項目的合理開發，豐富公司人員的專業技術和知識，逐步提高自身的專業技術能力。

　　房地產企業制度流程建設主要達到以下幾個目標：

　　1、通過學習實踐形成適合公司的規范化管理模式

　　根據公司特性調整適合公司的規范化管理模式——系統的管理流程、作業指引;

　　2、建立公司記憶系統

　　根據流程、作業指引的要求形成記錄性文件——表格表單;

　　根據經驗數據用用市場調研形成公司數據庫;

　　通過工作經驗的積累，形成公司的文件模板。

　　3、打好公司底盤，促進公司發展

　　不斷完善記憶系統，形成體系，做到管理模式的可復制;滿足企業形成規模經營的要求;

　　4、通過經營管理，系統考慮項目開發節點，增強預見性，協調各部門間的交叉工作，在開發周期中合理分配資源，實現資源效率的最大化。

　　一、計劃管理流程：《項目作業管理計劃指引》、《項目開發總體計劃管理流程》、《專項計劃編制作業指引》。

　　一級計劃：服從于公司長期(3-5年)發展規劃，由“項目開發總體計劃”及“年度重點專項工作”兩部分組成。

　　公司總經理負責對一級節點進行控制。

　　二級計劃：為達成公司一級計劃目標而必須完成的行動計劃。

　　包括“二級項目開發計劃”和“部門專項工作計劃”，每項二級計劃均由單一部門負責。

　　三級計劃：是指導某一計劃執行人工作的行動清單，它由二級計劃分解而來，每條本級計劃任務都應由某人獨立主責。

　　運營計劃管理可以使項目在運營過程中有序進行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進、互相監督，當項目運營偏離目標時起到預警的作用，保障項目在可控的目標內運轉，是公司績效考核的重要工具。

　　二、成本管理流程：

　　1、項目全過程成本管理流程，流程目的：規范成本管理工作，提高管理效率。

　　適用于房地產項目開發全過程。

　　2、項目成本分類與核算作業指引，流程目的：加強成本管理，規范企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。

　　適用于項目開發全過程的成本管理。

　　3、可研階段成本估算作業指引，流程目的：為了加強買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風險。

　　適用于購地前可研階段成本估算工作。

　　4、策劃階段目標成本管理作業指引，流程目的：規范目標成本管理，通過確定成本目標值，明確各部門的成本控制責任，在項目開發各階段嚴格控制過程成本。

　　適用于買地后，項目目標成本的估算與責任分解;

　　5、設計階段成本優化作業指引，流程目的：總結設計階段成本優化的方法，在正式施工圖完成前，實施成本優化，提高設計階段的成本管理意識，提高成本控制效果;適用于概念設計、規劃設計、方案設計、施工圖設計各階段。

　　適用建筑、結構、安裝、景觀、室內設計各專業;

　　6、招標階段成本優化作業指引，流程目的：規范招標階段成本評審工作。

　　適用于施工及材料設備招標。

　　7、施工階段變更簽證作業指引，流程目的：規范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設計變更形成的《設計變更單》，施工完成后，對新增工程的量價的確認。

　　適用于合同簽訂后發生的工程變更。

　　8、工程合同款支付作業指引，流程目的：加強對項目付款的管理，規范工程付款作業，提高項目資金管理能力。

　　適用于所有在建工程的付款。

　　9、工程竣工結算作業指引，流程目的：明確結算程序，提高結算效率。

　　適用于各項目工程結算。

　　10、后評估階段成本總結作業指引，流程目的：適用于評價項目成本的科學合理性，總結成本管理的經驗教訓，為新項目成本測算提供參照系。

　　適用于公司所有完工結算項目。

　　11、成本管理評估作業指引，流程目的：明確成本管理工作的重點，促進發現公司成本管理的優缺點，便于公司高管對公司成本管理工作的評估，最終提高成本管理的水平。

　　三、采購管理流程：

　　1、施工及材料設備招標管理流程、設計招標管理流程與營銷招標管理流程，流程目的：確保招標采購過程的嚴謹、科學、透明;采用招投標方式實施采購，保證質量、降低成本、提高效益。

　　2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標準化與規范化，提升合同管理質量。

　　3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團運營效益。

　　4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產品或服務符合規定的采購要求，并依據采購的產品或服務對項目整體品質的影響進行控制。

　　5、招投標委員會評標作業指導，流程目的：成本委員會——公司非常設機構，根據業務需要臨時組建，負責授權范圍內的評標定標;規范評標活動的公平、公正，維護公司權益。

　　房地產企業流程建設與成本管理是一個全員參與的過程，這個過程要讓大家感受到制度和流程給企業管理帶來的好處。

　　制度和流程是一個堅守的過程，就像一個人克服壞習慣建立好習慣一樣，一個人有了好的習慣才能活得輕松，一個企業有了適合自身的制度和流程才能健康的發展。

　　參考文獻

　　[1]陳柯， 企業戰略成本管理研究 中國財經經濟出版社， 2009

　　[2]孫宗虎，張瑞金，房地產企業管理流程設計與工作標準.人民郵電出版社.2007

　　[3]候冶國，中國房地產開發項目成本控制分析 對外經濟貿易大學，2011

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