淺談物業管理成本控制現狀與方法

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　　摘要：改革開放以來，我國的社會經濟得到不斷的發展，人們的物質生活水平不斷提高，對物業管理的要求也越來越高，相應地促進了物業管理的快速發展，同時，近幾年隨著我國的房地產行業的迅速發展，也促進了物業管理行業的全面、系統的發展。但，隨著外資企業對我國物業管理行業的不斷滲入，各物業管理企業之間的競爭變得日益激烈。目前，我國各個物業管理企業面臨的一個非常嚴峻的問題就是，管理成本越來越高，收益卻不見其增，因此，物業管理成本的控制在企業的管理中非常的重要。因此，為了化解物業管理企業中的經營的壓力，在日益激烈的市場競爭中占據有利的地位，并且能夠立于不敗之地，就必須對物業管理的成本控制現狀加以分析，并探究出有效的途徑對其進行解決。本文主要論述的就是物業管理成本的控制現狀以及嘗試探究了如何加強物業企業的成本管理。

　　關鍵詞：物業管理;成本控制;現狀與方法

　　1、引言

　　實現不加大企業的管理成本和不增加業主負擔的情況下，保證物業管理企業的可持續發展是每一個渴望發展的物業管理企業的目標。成本的控制是企業在經營管理的過程中的一個十分重要的因素。通常來說，一個企業所具有的較大的優勢就是在于最大程度地對成本進行有效的控制。一般而言，企業的成本費用是指全部用于生產的費用，也就是包括企業在生產經營時的各種耗費。但是，目前我國的物業企業面臨一個非常嚴峻的問題就是管理成本越來越高，嚴重威脅企業的可持續發展。因此，有效的控制物業的管理成本，對物業行業提高投資收益以及使其能夠在日益激烈的行業競爭中立于不敗之地等十分重要。

　　2、物業管理成本概述

　　根據與客戶簽訂的物業管理服務合同對小區內的房屋以及各項配套的公共設施、產地等進行日常的維修與維護，同時保證小區內的環境質量、對小區內的秩序進行有效地維護等是物業管理企業的主要工作。

　　物業管理的成本就是在物業管理公司在給社區提供各種物業服務時產生的各種費用。這些費用主要包括對物業維修時所用的機器的費用、維修用的材料的費用以及支付的勞動力的費用等方面。物業管理企業的生產費用也就是物業企業的一定的時期內發生的并用貨幣表現出來的生產費用。物業企業的管理成本可以根據不同的標準將其劃分為不同的類別。通常情況下，物業管理企業的管理成本主要有對管理人員以及服務人員的工資的發放、福利費、公共設施的日常的維修與維護的費用、社區內綠化的管理費用、為保證社區內的環境質量的花費、社區內保安的費用、社區民眾的文化活動的費用以及物業單位固定的資產折舊費和法定的稅費等。另外，物業管理的成本從物業管理企業的工作內容能夠得知，它的特點是點多、面廣、線長。對于不同的社區，同一個物業管理企業的物業類型不同，那是因為不同的社區，大小不一、新舊程度不同，而且，不同社區的客戶要求也不盡相同，另外，其收費標準也不一樣，物業管理企業的日常事物繁多，導致了物業管理企業對成本的控制難度很大，而且對實行統一的管理標準也非常難。

　　3、物業管理的成本控制現狀

　　物業管理企業在經營管理時的成本是包括很多方面的，為了減少企業的管理成本，提高投資及經濟效益，就必須對我國的物業管理的成本控制的現狀進行分析，進而有針對性的提出各種合理有效的措施，促進物業管理企業的健康以及可持續發展。

　　3.1設備管理成本高

　　在物業的管理中，各項成本中彈性最大，變化也最大的成本就是設備的管理成本。一般而言，設備的管理成本主要包括設備的運行、維修以及養護等所需要的成本。物業管理企業在經營時，要在注意設備的正常運行的同時，也要特別對設備的維修以及養護等進行關注，重點關注設備的維修與養護，但也要對設備在運行時職工合理的維修計劃，做好每個月對設備進行維修和養護的計劃與工作，同時做好設備運行的情況和控制。在設備的運行中，對設備進行定期的養護是一種及其省錢的的管理方法，保證設備的正常運行是物業管理的一個重要的思想。在對設備進行管理時，要定期的進行養護，避免設備產生較大的問題，同時，可以指定一些支出指標來控制設備的管理成本。

　　3.2公共辦公成本及其問題

　　物業管理企業通過采取一系列的措施機制，例如轉變采購機制，把原來的自己購買相關配置轉變成統一的由經理辦公室進行購買、管理以及發放，從最大程度上避免浪費情況的發生。另外，可以采取一定的獎懲機制，培養職工的節約意識，并使其養成良好的習慣，從而減少物業管理企業中的公共辦公成本的支出，對物業管理的成本進行有效地控制。通常情況下，物業管理企業會在追求適當的成本的同時提高物業管理的服務質量，但是會造成相當大的成本，這樣就造成了只有物業管理的服務質量的改善并沒有造成服務管理的改善，總之會對其造成物業企業的管理缺乏整體性的改善等問題。

　　3.3社區配套設施不完備且管理難度大

　　隨著我國改革開放的不斷深入，我國的房地產事業也得到了較為迅猛的發展，物業管理企業也逐漸得到發展，但是也存在社區內的配套設施不完備的問題。有些社區在建設的早期對日常的物業管理缺少規劃，致使社區內的配套設備不完善，對客戶的各種硬性需要也難以滿足。比如說有些社區的機動車位少以及綠化的面積也少等一系列基礎設施問題，從而對社區配套設備的管理難度加大，進而增加了物業管理的成本。

　　3.4管理方式簡單

　　目前，我國的大多數的物業管理企業都存在管理方式簡單的問題，因為它們提供的是一種比較粗放式的服務，其管理服務水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此會產生很多的人力以及物力，另一方面，隨著我國社會生活水平的不斷提高，勞動力的成本也隨著人們生活水平的提高而提高，而且客戶的需求也變得越來越高，從而致使了物業管理企業的成本增加。

　　4、加強物業企業成本管理的措施

　　物業管理企業的服務屬于第三產業，是服務性質的產業，我國的物業管理經常會受到各種因素的影響，從而造成物業管理成本的增加等問題。由于管理成本的不斷增加，對我國物業管理企業的長期穩定、快速的發展產生極其不利的影響。因此，要對物業企業的成本進行有效的管理。

　　4.1加強人力資源管理，降低人力資本的支出

　　加強人力資源的管理，在物業企業的服務管理中加強對現代科技的運用，從而減少對人力資源的使用，降低人力資本的輸出，提高勞動生產率。加強人力資源的管理就要對物業企業的員工的政治、文化、技術等方面的素質進行強化，同時在物業的服務過程中，加大科技的投入力度;還要對物業企業的內部加強管理，發揮科學技術的作用，并對企業員工進行精兵減制;加大對企業員工的管理力度，建立健全勞動管理的制度，提高勞動的效率和質量;合理的使用勞動力并適時對其進行調配。總之，加強人力資源的管理，充分地發揮人力資源的作用并科學的調配勞動力，同時發揮科學技術是第一生產力的作用，從而最大限度地降低物業企業對人力資源的支出，提高物業企業的管理水平以及盈利水平。

　　4.2控制作業成本

　　目前，我國的物業管理企業的管理方式比較簡單，一般情況下，企業對成本的控制也很簡單。每個物業管理服務的項目都受不同因素的影響和制約，比如說受到不同地域文化的影響，不同的合作方的不同的要求等，因此每個項目都有其不同于其他項目的方法。作業的成本控制不是以各個項目為核算的對象，而是以作業為核算的對象的，因此，有利于從整體上對作業或者員工工作的成本進行有效地控制。對作業的成本進行有效地控制，一方面有利于物業管理企業加強對業主的服務水平，形成一種把業主作為工作的中心的管理思想，而評價成本管理水平的標準則是資源的消耗是否對業主價值的增值造成影響，另一方面，有利于物業管理企業加強對管理成本的控制，提高物業企業的成本效益。

　　4.3采用多元化的經營模式

　　物業管理企業的利潤往往很小，為了提高企業的盈利水平，降低物業企業的管理成本，除了企業最基本的服務項目之外，也可以讓企業利用自身的有利之處，與其他和物業管理行業有著緊密聯系的行業加強合作，采用多元化的經營模式，從而達到降低企業管理成本的目的，提高企業的盈利水平。多元化經營是一種合理有效的方法，因為它既能為企業提供更高的利潤，而且還能給業主提供更好的服務。

　　5、結束語

　　隨著我國的改革開放的不斷深入，房地產業的不斷發展，我國的物業管理企業迅速發展起來。但仍然存在各種問題需要我們不斷地進行探索，并尋找合理有效的方法加以解決。我國的物業管理企業是一個以服務為宗旨，以經營為手段的綜合性的盈利組織。總之，我國的物業管理企業要在秉承以人為本的思想理念的同時，對企業的管理成本進行有效的控制，從而提高經濟效益，促進物業管理企業的長期穩定以及可持續的發展。

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